深度报告-20220907-万联证券-A股房地产行业2022H1业绩综述报告_业绩承压_政策宽松持续_18页_1mb

报告摘要

A股房地产行业2022H1业绩总结

核心内容

2022年上半年，A股房地产行业整体业绩承压，营收与利润均出现显著下滑。行业处于供给收缩与需求观望状态，政策宽松预期持续，预计下半年政策力度将加大，有助于扭转当前市场格局。优质房企有望在风险出清过程中获得市场关注，建议重点关注物业管理公司、具有央企/国企背景的高信用房企以及拥有优质持有型物业或转型类企业的房企。

主要观点

行业整体表现：房地产行业自2019年以来营收增速持续下行，2022H1整体营收同比增速为-15.38%，较Q1下降4.09个百分点。
“国进民退”趋势：国央企背景房企表现优于民营房企，营收增速为0.11%，而民营房企为-22.45%。
利润持续下滑：72家房企整体归母净利润同比下滑58.18%，较Q1扩大6个百分点；头部房企归母净利润同比增速为-29.04%，中型房企为-134.25%，小型房企为-47.07%。
盈利能力承压：整体毛利率为19.52%，较去年同期下降2.00个百分点，国央企毛利率为24.70%，高于民企的16.45%。
杠杆水平变化：剔除预收账款后的资产负债率持续下降，但净负债率有所上升，整体净负债率为75.43%，较去年末上升5.99个百分点。
销售回款压力：销售回款对营收的覆盖度为105.70%，较去年下降6.13个百分点；销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为-34.63%。
基金配置回落：2022年中期末房地产行业基金重仓配置比例为1.69%，低于标准配置比例0.48个百分点，较一季度末下降0.43个百分点。
投资建议：建议关注物业管理公司、央企/国企背景房企及“开发类+”转型企业。

关键信息

1. 行业业绩增速仍呈下行趋势

整体营收增速：2022H1整体营收同比增速为-15.38%，较Q1下降4.09个百分点。
不同规模房企表现：
- 头部房企：-8.25%
- 中型房企：-28.38%
- 小型房企：-24.11%
不同性质房企表现：
- 国央企背景房企：0.11%
- 民营房企：-22.45%

2. 房企盈利能力持续承压

整体毛利率：19.52%，较去年同期下降2.00个百分点。
不同规模房企毛利率：
- 头部房企：18.32%
- 中型房企：19.57%
- 小型房企：34.53%
不同性质房企毛利率：
- 国央企背景房企：24.70%
- 民营房企：16.45%
整体净利率：3.06%，较去年同期下降3.15个百分点。
不同性质房企净利率：
- 国央企背景房企：5.88%
- 民营房企：1.39%

3. 负债率持续收缩，销售回款较弱下净负债率抬升

整体净负债率：75.43%，较去年末上升5.99个百分点。
不同规模房企净负债率：
- 头部房企：55.63%
- 中型房企：111.50%
- 小型房企：64.17%
不同性质房企净负债率：
- 国央企背景房企：81.80%
- 民营房企：67.66%
剔除预收账款后的资产负债率：70.58%，较去年末下降0.71个百分点。
整体现金短债比：1.1倍，较去年末下降0.2。
销售商品、提供劳务收到的现金同比增速：-34.63%，各类型房企均出现负增长。

4. 基金重仓配置比例回落

2022年中期末配置比例：1.69%，低于标准配置比例0.48个百分点，较一季度末下降0.43个百分点。
头部房企持仓市值：保利发展仍为行业持仓市值第一位。
明显增持：滨江集团、万科A、中国海外发展获得明显增持。

投资建议与板块估值

投资建议：
1. 关注基本面表现较好的物业管理公司。
2. 关注具有央企/国企背景的高信用优质房企。
3. 关注拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

主要个股估值：

证券代码	证券简称	市盈率	历史分位数（%）	股息率（%）
000002.SZ	万科A	8.0	37.4	5.6
600048.SH	保利发展	7.2	40.0	3.4
600606.SH	绿地控股	5.7	72.1	0.0
600383.SH	金地集团	5.3	11.5	5.5
600641.SH	万业企业	47.0	99.9	0.5
002244.SZ	滨江集团	8.6	53.1	2.2
600325.SH	华发股份	5.4	26.9	5.2
001979.SZ	招商蛇口	10.8	69.2	3.6
601155.SH	新城控股	4.0	4.0	0.0
000069.SZ	华侨城A	8.8	98.9	1.9
600007.SH	中国国贸	13.2	3.1	4.0

风险提示

政策力度不及预期：可能影响行业复苏进程。
行业基本面持续快速下行：可能导致进一步的业绩下滑。
信用风险超预期：可能对房企财务状况造成冲击。

投资评级

行业投资评级：强于大市，未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上。
公司投资评级：
- 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上。
- 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%。
- 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%。
- 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。