春季北上深“千亿房企”纪要大礼包！_40页_1mb

华泰地产2019开年“千亿房企”调研总结

核心内容概述

华泰地产团队于2019年初对珠三角、长三角及环渤海区域的13家龙头房企和2家区域经纪公司进行了联合调研，重点聚焦2018年市场表现、2019年销售与拿地预期、融资与财务状况、运营与战略调整等方面。调研结果显示，整体市场在2018年呈现“先扬后抑”趋势，2019年房企普遍采取更加稳健的策略，注重运营和现金流管理，同时关注多元化业务拓展。

主要观点与关键信息

1. 市场表现

• 2018年销售表现：整体市场在8月见顶后逐步降温，但年末通过加大推货和营销力度，去化率有所回升。
• 2019年销售预期：销售增速普遍下调，头部房企目标增速在0-10%之间，部分房企对去化率有所担忧。
• 去化率结构：一二线城市去化率相对较高，三四线城市虽去化率绝对值较高，但同比降幅更大。
• 销售周期：1月销售周期缩短，受春节影响较大，春节后去化率有所回升，但整体仍不理想。

2. 开工与竣工节奏

• 开工节奏：房企普遍认为开工节奏应与销售情况相匹配，以保持去化率稳定，避免市场调整时被动。
• 竣工节奏：竣工保持平稳，部分项目因政策和监管原因出现延迟，但整体不存在刻意降低竣工节奏的情况。

3. 融资与负债情况

• 融资改善：房企融资成本普遍下降，尤其是开发贷和公司债成本，部分房企境外融资成本已接近境内。
• 负债管理：房企普遍注重降低负债率，特别是净负债率和资产负债率，以改善融资结构和成本。
• 债务结构：房企多采用开发贷和公司债，部分企业通过发行债券和ABS等方式优化债务结构。

4. 拿地与土储策略

• 拿地策略：房企拿地更注重与销售回款挂钩，根据市场表现灵活调整，主要集中在一二线城市及都市圈三四线城市。
• 土储结构：土储分布趋于均衡，部分房企权益比例有所下降，但仍保持较高的可售货值。
• 拿地标准：多数房企将IRR和成本利润率设为拿地标准，部分企业将标准提升至15%以上。

5. 运营与多元化战略

• 运营优化：房企普遍加强运营和现金流管理，部分企业设立独立运营部门，提升项目管理和销售效率。
• 多元化布局：多数房企已布局商业、物流、物业、长租公寓等非住宅业务，部分企业将这些业务作为未来增长点。
• 跟投机制：跟投机制在部分房企中得到推广，尤其在央企中表现较好，有助于提升存货周转率。

6. 具体房企调研亮点

碧桂园

• 销售增长：2018年全口径销售额增长32.3%，权益销售增长31.25%。
• 土储结构：土储权益比约60-70%，三四线城市占比60%，货值占比50%。
• 融资：融资成本改善，境外融资与境内接近，计划获取投资评级以进一步降低融资成本。
• 战略：重点发展农业、机器人，推动内部项目自动化，降低人力成本。

保利地产

• 销售表现：2018年签约面积和金额分别增长23.36%和30.91%。
• 拿地策略：坚持“等量原则”，拿地成本利润率目标15%以上。
• 融资：综合融资成本保持双优，公司债和中票为主要融资工具。
• 战略：坚持“一主两翼”，推动社区消费和房地产金融业务发展。

金地集团

• 销售增长：2018年销售面积和金额分别增长14.5%和15.28%。
• 土储结构：权益比例约50%，集中于一二线城市。
• 融资：融资成本保持低位，计划提升权益比例。
• 战略：加强运营管理，推动产业园、公寓等业务发展。

招商蛇口

• 销售表现：2018年销售面积和金额分别增长45.15%和51.26%。
• 土储结构：确权土储约4000万方，权益比例约65%。
• 融资：融资成本改善，美元债和公司债为主要融资工具。
• 战略：推进“一主两翼”，加快前海项目开发，优化区域结构。

万科

• 销售表现：2018年销售面积和金额分别增长12.3%和14.5%，但1月销售同比下滑。
• 土储结构：土储主要集中在一二线城市，权益比例约65%。
• 融资：融资成本改善，公司债和开发贷为主要融资方式。
• 战略：推动多元化业务，非开发业务占比提升，重视持有物业资产升值。

阳光城

• 销售表现：2018年销售面积和金额分别增长92%和78%，但1月销售同比下滑。
• 土储结构：土储以一二线城市为主，权益比例约65%。
• 融资：净负债率下降，但融资成本仍偏高。
• 战略：推进评级上调，优化负债结构，未来更注重经营驱动。

中南建设

• 销售表现：2018年销售面积和金额分别增长56%和52%，1月销售同比增长14%。
• 土储结构：三四线城市占比高，权益比例下降至55.3%。
• 融资：融资成本较高，净负债率下降。
• 战略：聚焦三四线城市，优化拿地结构，提升利润率。

深圳链家

• 二手房市场：成交量回升，价格趋稳，部分区域如东莞、惠州表现较好。
• 新房市场：受限价影响，部分项目去化率较低，但整体市场热度上升。
• 办公楼市场：受经济下行和P2P影响，租金下降。
• 战略：看好深圳楼市长期发展，关注政策松动和市场回暖。

上海中原

• 二手房市场：经历两年调整，成交量回升，价格趋稳。
• 增量需求：来自拆迁和社保政策调整，部分购房者开始入市。
• 市场预期：小阳春成交量回暖，价格有望企稳，但涨幅空间有限。

总结

2019年房地产行业整体趋于谨慎，销售增速放缓，但部分区域如一二线城市和都市圈三四线城市仍具潜力。龙头房企普遍加强运营和现金流管理，推动多元化业务发展，同时优化融资结构和负债水平。土储布局趋于均衡，权益比例有所下降，但整体仍保持较高可售货值。未来房企更关注经营效率和资产回报，而非单纯规模扩张。政策微调和市场回暖预期增强，为行业带来一定机会。