20211109-国海证券-美国经济观察_美国宏观经济手册_地产篇_20页_1mb

美国宏观经济手册：地产篇总结

核心内容概述

本报告旨在建立一套完整的美国地产分析框架，帮助投资者理解美国房地产市场对经济的影响。主要从新屋市场、成屋市场、地产库存、房价指数、抵押贷款环境五大维度展开分析。

主要观点

1. 新屋市场

• 重要性：新屋市场虽然规模较小，但对经济影响更直接，尤其体现在新屋销售对GDP的贡献。
• 关键指标：
  • 新屋销售：作为新屋开工的前瞻指标，领先于新屋开工。
  • 新屋开工：反映房地产行业对上下游产业的带动作用，是经济的先行指标。
  • 房屋市场指数（HMI）：由美国住宅建筑商协会编制，领先于新屋开工1个月左右，与消费者信心指数正相关。
• 数据特点：
  • 新屋销售：每月12日公布，10:00 AM（美东）。
  • 新屋开工：每月12日公布，8:30 AM（美东）。
  • HMI：每月公布，10:00 AM（美东）。

2. 成屋市场

• 重要性：成屋市场规模远大于新屋市场，是美国房地产市场的重要组成部分。
• 关键指标：
  • 成屋签约指数：作为领先指标，尤其在经济复苏阶段，对新屋销售具有领先性。
  • 成屋销售：滞后于新屋销售，通常延迟约1个季度。
• 数据特点：
  • 成屋签约销售：每月最后一周公布，10:00 AM（美东）。
  • 成屋销售：每月第三周周五公布，10:00 AM（美东）。

3. 地产库存

• 重要性：库存水平是观察供需关系的重要指标，但房产市场因差异性大，需结合多种指标分析。
• 关键指标：
  • 房屋空置率：由美国普查局季度公布，反映真实供需关系。
  • Zillow库存报告：基于网站挂牌数据，包含待售库存、新挂牌房屋、待成交房屋、成交时间等。
• 数据特点：
  • 房屋空置率：季度数据，发布日期为季度结束后的第二个月初。
  • Zillow库存报告：月度数据，每月第三周四公布。

4. 房价指数

• 重要性：房价对经济和通胀有显著影响，是美联储关注的重要指标。
• 关键指标：
  • CS房价指数：市场最关注的房价指标，由标准普尔和MacroMarkets编制，采用“重复交易法”，对CPI住房租金价格具有领先性。
  • FHFA房价指数：由联邦住房金融局编制，包含购买指数和全部交易指数，但因数据披露较晚，关注度低于CS指数。
• 数据特点：
  • CS房价指数：每月第二个周二公布，9:00 AM（美东）。
  • FHFA房价指数：每月末公布，10:00 AM（美东）。

5. 抵押贷款环境

• 重要性：抵押贷款是房地产市场的重要资金来源，其申请数量与新屋销售高度相关，同时贷款质量决定市场健康程度。
• 关键指标：
  • MBA抵押贷款申请指数：周频数据，反映抵押贷款需求，对新屋销售具有指导意义。
  • 抵押贷款信用评级：由纽约联储每季发布，反映贷款质量，有助于评估地产周期风险。
• 数据特点：
  • MBA抵押贷款申请指数：每周三公布，7:00 AM（美东）。
  • 抵押贷款信用评级：季度数据，发布日期为季末后一个月月初。

关键信息

• 地产对经济的贡献：地产投资和库存投资合计占美国经济的约35%，对经济波动影响显著。
• 房价对通胀的影响：房价上涨会通过租金传导至CPI，其中住房租金在CPI中占比高达40%。
• 地产周期的外部性：地产投资带动水泥、木材、钢铁等原材料需求，同时通过乘数效应影响整体经济。
• 当前地产周期特征：
  • 房屋空置率较低，反映供需关系健康。
  • 抵押贷款结构优质化，违约率较低，系统性风险较小。
  • 疫情后低利率环境支撑地产周期，推动房价上涨。

风险提示

• 数据供应机构可能停止披露；
• 数据波动可能影响判断准确性。

投资分析框架

分析美国地产市场需关注以下核心指标：

• 新屋销售数据
• 成屋签约数据
• CS房价指数
• 抵押贷款申请数据
• 抵押贷款信用评级数据

报告信息

• 分析师：靳毅（S0350517100001）、周子凡（S0350121010075）
• 联系方式：
  • 靳毅：021-68930187 | jiny01@ghzq.com.cn
  • 周子凡：13817204027 | zhouzf@ghzq.com.cn
• 报告来源：国海证券研究所