美国经济观察：美国宏观经济手册-地产篇-20211109-国海证券-20页_776kb

报告摘要

本报告旨在构建一套完整的美国地产市场分析框架，涵盖新屋市场、成屋市场、地产库存、房价指数及抵押贷款环境五大核心维度，以帮助投资者更好地理解美国房地产市场的运行机制与经济影响。

地产市场结构：美国房地产市场分为新屋市场和成屋市场，成屋市场体量更大，但新屋市场对经济增长影响更为直接。
新屋市场分析：
- 新屋销售是关键指标，领先于新屋开工，影响GDP增长。
- 新屋开工数据由美国普查局发布，为月度数据，具有辐射效应。
- 独栋住宅是新屋市场的主要组成部分，占比约69%。
成屋市场分析：
- 成屋销售数据由NAR发布，滞后于新屋销售约一个季度。
- 成屋签约指数作为领先指标，在经济复苏阶段对新屋销售具有领先性。
地产库存分析：
- 库存水平是观察供需关系的重要指标，但房产具有特殊性。
- 主要指标包括房屋空置率（季度数据）和Zillow库存数据（月度数据）。
- 疫情后房屋库存水平显著下降，反映需求强劲与供给不足。
房价指数分析：
- 房价对经济的影响体现在正反馈效应和对CPI租金部分的传导。
- CS房价指数是市场最关注的房价指标，具有领先性，采用“重复交易法”计算。
- FHFA房价指数晚于CS指数，但同样反映房价变化，且受抵押贷款数据影响。
抵押贷款环境分析：
- 抵押贷款申请数量与新屋销售高度相关，且为周频数据，对月度数据有补充作用。
- 抵押贷款质量反映地产周期的健康程度，纽约联储的信用评级数据是关键参考。

新屋销售：领先于新屋开工，是衡量地产市场健康状况的重要指标。
新屋开工：由普查局发布，月度数据，具有经济拉动作用。
房屋类型占比：
- 独栋住宅：69%
- 2-4单元住宅：1%
- 5单元以上住宅：30%
数据来源与频率：
- 新屋建筑报告：每月第12个工作日发布，8:30 AM（美东）。
- 新屋销售数据：每月第12个工作日发布，10:00 AM（美东）。

MBA抵押贷款申请指数：周频数据，反映市场对抵押贷款的需求，分为购买指数和再融资指数。
抵押贷款信用评级：由纽约联储发布，按Equifax Riskscore 3.0规则划分，反映贷款质量。
评级分布：
- 620分以下：Poor
- 620-659分：Fair
- 660-719分：Good
- 720-759分：Very Good
- 760分以上：Excellent
抵押贷款结构：当前抵押贷款中“Very Good”和“Excellent”评级占比上升，表明市场风险较低。

行业投资评级：
- 推荐：行业基本面向好，指数领先沪深300。
- 中性：行业基本面稳定，指数跟随沪深300。
- 回避：行业基本面向淡，指数落后沪深300。
股票投资评级：
- 买入：涨幅20%以上。
- 增持：涨幅10%-20%。
- 中性：涨幅-10%至10%。
- 卖出：跌幅10%以上。