20220710-国盛证券-房地产开发2022W27_新房销售同环比由正转负_深圳拟首度放松限贷政策_15页_1mb

报告摘要

房地产开发行业周报总结

核心内容概览

本周房地产市场整体表现疲软，新房销售同环比由正转负，市场信心不足，观望情绪浓厚。同时，部分城市开始放松房地产政策，尤其是深圳首次明确放松限贷政策，对市场情绪和政策走向产生积极影响。

主要观点

新房销售情况：本周30个城市新房成交面积为307.3万平方米，环比下降53.5%，同比下降41.5%。一线城市和二线城市成交面积同比分别下降26.0%和50.7%，三线城市成交面积同比下降25.6%。部分城市如青岛、苏州因前期集中签约或安置房因素导致成交面积异常提升，本周出现大幅回落。
二手房销售情况：本周11个重点城市二手房成交面积合计140.1万方，环比下降6.5%，但同比增长6.1%。一线城市二手房成交面积环比下降25.3%，二线城市环比下降0.7%，三线城市环比微升2.0%。
政策动态：深圳拟出台“一人购房全家帮”政策，明确配偶、父母、子女可作为共同申请人，且以二手住房成交参考价替代原评估价。长春、成都、嘉兴、哈尔滨、东莞等地也相继出台限贷放松、房贷降息、购房补贴及限购调整等政策，旨在刺激市场。
股市表现：中信房地产指数本周累计变动幅度为-3.7%，在29个中信行业板块中排名垫底。本周上涨个股共21支，下跌个股113支，市场分化明显。重点房企中，绿城中国、远洋集团、滨江集团、华润置地、中国金茂涨幅居前，而融信中国、旭辉控股集团、中梁控股、时代中国控股、建业地产跌幅较大。
信用债市场：本周共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模为130.54亿元，环比增加49.94亿元；总偿还量为205.33亿元，环比增加82.16亿元；净融资额为-74.79亿元，环比减少32.22亿元。融资成本方面，部分房企如南京栖霞、上海临港、上海金茂发行利率低于可比债券，而万科则有所上升。

关键信息

新房成交情况

30城：本周成交面积307.3万平方米，环比-53.5%，同比-41.5%。
一线城市：72.8万方，环比-39.9%，同比-26.0%。
二线城市：162.4万方，环比-54.5%，同比-50.7%。
三线城市：72.1万方，环比-60.4%，同比-25.6%。
累计数据（截至27周）：
- 30城：7975.3万方，同比-37.7%。
- 一线城市：1562.0万方，同比-33.3%。
- 二线城市：4666.8万方，同比-33.9%。
- 三线城市：1746.4万方，同比-48.7%。

二手房成交情况

11城：本周成交面积140.1万方，环比-6.5%，同比+6.1%。
一线城市：27.9万方，环比-25.3%。
二线城市：93.7万方，环比-0.7%。
三线城市：18.5万方，环比+2.0%。
累计数据（年初至今）：
- 11城：2795.2万方，同比-28.9%。
- 一线城市：762.3万方，同比-40.4%。
- 二线城市：1689.0万方，同比-21.0%。
- 三线城市：343.9万方，同比-21.0%。

重点公司表现

A股：滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A。
H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

信用债情况

发行量：14只，环比增加3只。
发行规模：130.54亿元，环比增加49.94亿元。
偿还量：205.33亿元，环比增加82.16亿元。
净融资额：-74.79亿元，环比减少32.22亿元。
主体评级：以AAA为主（81.7%）。
债券类型：以一般公司债为主（71.0%）。
期限：以3-5年为主（71.5%）。
融资成本：南京栖霞、上海临港、上海金茂利率下降，万科利率上升。

风险提示

政策出台速度和执行力度不及预期。
基本面继续下行可能引发连锁反应。
疫情反复影响超预期。

投资建议

维持地产开发板块“增持”评级。
政策宽松周期为市场提供beta机会。
优先选择信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。

重点城市政策摘要

深圳：限贷放松，提高公积金提取额度。
长春：限贷放松、房贷降息。
成都：限购放松，保障性租赁住房政策。
嘉兴：限贷放松，提高公积金贷款额度。
哈尔滨：限贷放松，提高公积金贷款额度。
东莞：限购放松，调整限购区域。
其他城市：如焦作、黄冈、衡阳、亳州、宁波、汉中、唐山、济南等也出台了相关政策，包括限贷放松、购房补贴、棚改货币化、预售资金监管等。

图表摘要

图表1：城镇居民未来收入预期信心指数与预期房价上涨占比。
图表2：70城新建商品住宅价格指数同环比。
图表3：各行业涨跌幅排名。
图表4：本周各交易日指数表现。
图表5：近52周地产板块表现。
图表6：本周涨幅前五个股。
图表7：本周跌幅前五个股。
图表8：重点房企涨跌幅排名。
图表9：重点房企涨幅前五个股。
图表10：重点房企跌幅前五个股。
图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比。
图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比。
图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比。
图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比。
图表15：30城周度成交面积跟踪。
图表16：本周12城二手房成交面积及同环比。
图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比。
图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比。
图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比。
图表20：11样本城市二手房成交面积数据跟踪。
图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额。
图表22：本周房企债券发行以债券评级划分。
图表23：本周房企债券发行以债券类型划分。
图表24：本周房企债券发行以期限划分。
图表25：房企每周融资汇总。

作者信息

分析师：金晶，执业证书编号：S0680522030001，邮箱：jinjing3@gszq.com
研究助理：肖畅、肖依依，执业证书编号分别为S0680122050008、S0680121070010，邮箱分别为xiaochang@gszq.com、xiaoyiyi3664@gszq.com