20250907-国盛证券-房地产开发行业周报2025W36_本周新房成交同比-11.2_深圳跟进放松限购_13页_1mb

报告摘要

房地产开发行业周报总结（2025W36）

核心内容

本周房地产市场整体承压，但部分城市政策放松对市场产生一定支撑作用。深圳作为继北京、上海之后第三个放松限购的城市，其政策力度更大，对市场影响更为显著。

主要观点

限购政策调整：深圳对限购政策进行了更大幅度的优化，具体包括：
- 严格限购区域缩小至福田区、南山区、宝安区的新安街道；
- 次核心区如罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区等，对满足购房条件的家庭不限购套数，不满足则限购2套；
- 外围区域如盐田区、大鹏新区全面取消限购，政策力度超过北京、上海。
市场表现：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，在31个申万一级行业中排名第24名，落后沪深300指数0.67个百分点。
新房成交情况：
- 本周30个城市新房成交面积为148.8万平方米，环比下降17.9%，同比下降11.2%；
- 一线城市新房成交面积45.3万方，环比+4.4%，同比+4.1%；
- 二线城市新房成交面积70.9万方，环比-23.3%，同比-11.0%；
- 三线城市新房成交面积32.6万方，环比-28.0%，同比-26.6%；
- 今年累计36周新房成交面积同比-2.4%，其中一线城市同比+1.7%，二线城市同比-5.2%，三线城市同比-1.0%。
二手房成交情况：
- 本周14个样本城市二手房成交面积合计171.9万方，环比下降7.8%，同比增长13.0%；
- 一线城市二手房成交面积74.9万方，环比-4.3%；
- 二线城市二手房成交面积74.7万方，环比-11.0%；
- 三线城市二手房成交面积22.3万方，环比-7.5%；
- 年初至今累计二手房成交面积同比增长16.5%，其中一线城市同比+19.6%，二线城市同比+15.4%，三线城市同比+11.1%。
信用债市场：
- 本周共发行房企信用债8只，环比减少3只，发行规模86.90亿元，环比增加25.45亿元；
- 总偿还量99.3亿元，环比减少4.98亿元，净融资额-12.4亿元；
- 主体评级以AAA为主，占比66.6%；
- 债券类型以一般中期票据和一般公司债为主，占比分别为42.6%和42.5%；
- 债券期限以3-5年为主，占比50.5%；
- 融资成本有升有降，部分债券利率较之前发行的同类型同期限债券有所下降。

关键信息

投资建议：维持行业“增持”评级。
配置逻辑：
- 政策驱动下，行业仍处于深水区，未来政策力度可能超过2008、2014年；
- 房地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标；
- 行业竞争格局改善，头部国央企及少量优质民企仍具优势；
- 优先关注一线及部分二线城市的房企；
- 供给侧政策如收储、处置闲置土地等仍是重要观察点；
- 建议关注基本面alpha公司、地方国企/城投、中介及物业板块。
推荐公司：
- 基本面alpha公司：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股包括滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。
- 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产。
- 中介：贝壳。
- 物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余。