珍惜资产配置调整窗口期-20210706-上海证券-18页_589kb

中国楼市与居民资产配置调整分析总结

核心内容

本文分析了中国房地产市场在当前经济背景下的结构变化趋势，指出楼市已从单纯的居住市场演变为具有显著金融属性的投资市场，形成了“居住市场”和“投资市场”两个平行市场。这种双市场结构导致了楼市调控的复杂性，以及泡沫屡调屡涨的现象。同时，文章探讨了资产配置调整窗口期的紧迫性，并提出发展租赁市场、推进房产税、控制资本流动等应对策略，以防范楼市泡沫破裂带来的系统性风险。

主要观点

• 楼市双市场结构：楼市已从居住功能为主转变为投资功能为主，形成了两个平行市场，即居住市场和投资市场。这种结构导致了市场调控的矛盾现象，如限制供给以控制房价。
• 泡沫屡调屡涨原因：楼市泡沫的持续膨胀源于市场交易层面的供给不足，而非真实世界中的供给不足。大量住房未进入市场成为投资品，而非实际居住资源。
• 楼市重塑路径：发展租赁市场是推动楼市回归居住市场主导的重要手段，通过降低租赁市场进入门槛、扩大供给、加强监管，可有效缓解楼市泡沫问题。
• 资产配置调整窗口期不长：随着楼市投资功能的削弱和资本市场的逐步开放，居民资产配置将面临重大调整。这一窗口期可能较短，需及时应对。
• 楼市泡沫破裂情景：若楼市泡沫破裂，将引发房价下跌、经济增长更稳健、资本市场回暖、财政压力加大等现象，但不会形成系统性风险。泡沫破裂将是中国经济转型的重要契机。

关键信息

一、面临重塑的中国居民资产配置格局

1. 楼市成为居民财富储藏手段

   • 房产是当前中国居民家庭资产配置的核心，占比高达59.1%。
   • 中产家庭普遍拥有2套以上住房，其中一套用于自住，另一套用于投资或储藏。
   • 楼市的金融属性增强，导致其居住功能被削弱。

2. 楼市的两个平行市场

   • 居住市场与投资市场并存，且存在显著的分层特征。
   • 供给在真实世界中充足，但市场交易层面却存在严重不足，导致房价持续上涨。

3. 楼市泡沫屡调屡涨现象

   • 调控措施多围绕价格管制和限制供给展开，而非增加有效供应。
   • 楼市的“永远涨”预期使得住房异化为财富储藏工具，而非实际居住资源。

二、资产配置调整机会窗口期或不长

1. 发展租赁市场推动楼市重塑

   • 国家放弃租赁用地的地租，使租赁市场快速扩容。
   • 降低租赁市场进入门槛，有助于增加居住市场有效供给。

2. 楼市投资功能逐步弱化

   • 楼市将逐步回归居住市场主导，投资市场萎缩。
   • 居民资产配置模式将发生转变，更多资金可能流向资本市场。

3. 资本市场迎来发展机遇

   • 楼市泡沫破裂后，资金将从房地产流向实业和资本市场。
   • 中国资本市场在泡沫未破时长期低迷，未来有望迎来发展机遇。

三、若楼市泡沫破裂，情景将何如？

1. 楼市泡沫破裂的界定

   • 泡沫破裂可界定为房价下跌超过13%，并持续1年以上。
   • 一般情况为房价下跌30%，持续5年，之后趋于稳定。

2. 泡沫破裂后的经济影响

   • 通货膨胀受冲击有限，经济增长可能更稳健。
   • 资本市场可能呈现“跷跷板效应”，即楼市下跌带动股市上涨。
   • 风险个案可能涌现，但不会演变为系统性风险。
   • 地方财政压力加大，中央政府需承担更多责任。

3. 未雨绸缪的应对措施

   • 谨慎推进资本项目开放，避免国际资本冲击。
   • 增加持有环节税，减少交易环节税，以挤出泡沫。
   • 提高国债发行规模，为货币政策机制改革提供基础。

结论

中国楼市的双市场结构是当前经济转型和居民资产配置调整的重要背景。随着政策导向从“房住不炒”到租赁市场发展，楼市将逐步回归居住市场主导，投资功能将被削弱。资产配置调整窗口期可能不长，需把握机遇，推动资金向资本市场流动，以实现经济结构的优化和可持续发展。同时，需防范楼市泡沫破裂带来的经济和社会影响，通过政策调控和制度完善，为市场平稳过渡创造条件。