20210706-上海证券-宏观专题_珍惜资产配置调整窗口期_18页_890kb

中国楼市与居民资产配置调整分析总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场在当前阶段面临的深刻变革，指出楼市已从单纯的居住市场演变为具有显著金融属性和投资功能的资产配置工具。这种转变使得楼市分裂为两个平行市场——居住市场和投资市场，导致调控政策的复杂性和市场失衡的持续存在。报告进一步探讨了资产配置调整窗口期可能较短，以及若楼市泡沫破裂可能引发的多重影响。

主要观点

• 楼市的双重属性：房地产不仅是居住需求的载体，也成为居民财富存储和投资的重要手段，形成两个平行市场。
• 泡沫屡调屡涨的原因：楼市失衡源于市场交易层面的供不应求，而非真实世界中的供给不足，部分住房未进入市场成为投资品。
• 政策导向与市场重塑：通过发展租赁市场、限制金融机构房地产贷款集中度、提高市场进入门槛等措施，楼市正在有序重塑，逐步回归居住市场主导投资市场的格局。
• 资产配置调整窗口期有限：随着楼市投资功能的削弱和资本市场的功能增强，居民资产配置将面临快速调整，时间窗口可能不会太长。
• 楼市泡沫破裂的潜在影响：包括房价下跌、经济增长更稳健、资本市场可能迎来繁荣、财政压力增大等，但不会演变为系统性风险。
• 应对策略：需谨慎推进资本项目开放、增加持有环节税、扩大国债发行规模等，以促进楼市和资本市场的良性互动。

关键信息

一、面临重塑的中国居民资产配置格局

1. 以楼市为首选核心的现格局

   • 房产是中国居民家庭的主要资产，占比高达59.1%。
   • 中产阶层普遍拥有2套以上住房，其中一套为自住，另一套用于出租或财富储藏。
   • 2010年以来，楼市的金融属性增强，成为居民财富的重要存储手段。

2. 中国楼市的两个平行市场

   • 居住市场：供应充足，但实际有效供应不足，部分住房未进入市场。
   • 投资市场：需求旺盛，房价持续上涨，市场交易层面供不应求。
   • 市场分层现象：不同子市场间价格差异大，需求升级影响显著。

3. 楼市双市场下泡沫屡调屡涨原因

   • 楼市调控多围绕价格管制和供应节奏调控，而非实际供给。
   • 高房价抑制了社会实业投资，加剧了金融空转。
   • 楼市泡沫的持续膨胀与居民财富配置偏好密切相关。

二、资产配置调整机会窗口期或不长

1. 发展租赁市场推动楼市重塑

   • 国家放弃租赁用地“地租”，降低租赁市场进入门槛。
   • 通过集体土地、非住宅用地用于租赁房建设，扩大居住市场。
   • 租赁市场发展有助于楼市回归居住功能，减少投资属性。

2. 楼市调整窗口期有限

   • 楼市投资功能将逐步弱化，投资市场萎缩。
   • 居住市场供需关系将更趋真实，居民资产配置模式将发生转变。
   • 中国资本市场功能将逐步增强，成为居民财富配置的新方向。

三、若楼市泡沫破裂，情景将何如？

1. 楼市泡沫破裂的界定

   • 房价下跌超过13%并持续1年以上，视为泡沫破裂。
   • 中等假设下，房价持续下跌30%，持续5年后趋于稳定。

2. 泡沫破裂后的经济与市场影响

   • 房价回落：可能延续3-5年，下跌20%-30%。
   • 通货膨胀影响有限：由于资本项目未完全开放，楼市破裂不会引发通缩。
   • 经济增长更稳健：楼市泡沫破裂有助于改善社会投资氛围。
   • 资本市场繁荣：资金从楼市流向资本市场，可能带动股市上涨。
   • 风险可控：不会演变为系统性风险，且金融体系抗风险能力较强。
   • 财政压力加大：土地财政终结，地方政府面临财政挑战，但中央政府仍有扩张空间。

总结

中国楼市正经历从居住功能向投资功能的异化过程，形成两个平行市场。楼市泡沫的持续存在与居民资产配置偏好密切相关，而当前政策正通过发展租赁市场、限制金融机构房地产贷款集中度等方式推动楼市回归居住功能。资产配置调整窗口期可能较短，楼市泡沫破裂将带来房价回落、经济增长更稳健、资本市场可能繁荣等变化，但不会引发系统性风险。未来，楼市与资本市场的互动将更加紧密，居民财富配置将逐步转向多元化方向。