策略观点：当下地产政策储备和效果展望-20230819-中邮证券-19页_688kb

地产政策与A股走势分析总结

核心内容

本报告由中邮证券研究所发布，分析师杨柳与研究助理黄子鉴共同完成。报告主要分析当前房地产政策调整对A股市场中期走势和风格的影响，并探讨未来政策发力点及顺周期行情的潜在展开。

主要观点

• 地产政策对A股影响显著：房地产作为经济的重要组成部分，其调控放松效果将通过盈利端影响A股市场中期趋势。A股长期走势与业绩表现高度相关，地产政策的落地及效果是研判A股中期走势的关键因素。
• 当前政策工具以需求端为主：目前地产调控政策工具箱中，主要政策储备集中在房贷调节方面，包括放开“认房又认贷”、降低首付比例和房贷利率。其中，二线城市“认房又认贷”政策已基本放开，而一线城市仍有较大政策空间。
• 一线城市全面放松“认房又认贷”需谨慎：一线城市商品房库存水平尚在安全范围，全面放松“认房又认贷”可能会对低线城市产生挤出效应，因此更应关注城中村改造与房票安置等政策发力点。
• 顺周期行情短期交易政策预期：当前市场交易政策预期，但需谨慎对待数据验证，商品房销售量中枢下移及对房价上涨的严格控制，使得顺周期行情的展开可能较为缓慢。
• 政策效果需时间验证：部分已放松政策的城市未见楼市明显回暖，说明政策效果可能不如预期，需进一步观察数据变化。

关键信息

1. 地产政策对A股中期走势的影响

• 房地产对整体经济拉动作用强，调控放松效果将从盈利端左右A股中期趋势。
• A股风格是否会转向顺周期行业，取决于地产政策的落地及效果。
• 长期来看，房地产投资完成额累计同比增速与A股业绩增速高度相关。

2. 当前地产调控政策工具箱

• 政策储备：以房贷调节为主，包括放开“认房又认贷”、降低首付比例和房贷利率。
• 一线城市：首套房贷利率仍有调降空间，首付比例调降空间有限。
• 二线城市：已放开“认房又认贷”，部分城市首付比例和利率已触底。

3. 历史政策放松效果分析

• 2008年放松周期：政策出台后，房价和销售面积在4-6个月内由负转正，效果显著。
• 2014年放松周期：采用“认房不认贷”和货币化棚改相结合的方式，政策效果耗时较长。
• 当前政策效果：部分已放松政策的城市未见持续向好迹象，说明政策效果可能有限。

4. 未来政策关注点

• 城中村改造与房票安置：这些政策可以定向刺激住房需求，是更应关注的发力点。
• 政策跟踪指标：包括各地政府的棚改专项债发行规模和房票安置计划。

5. 顺周期行情展望

• 顺周期行情短期交易政策预期，中长期需数据验证。
• 当前商品房销售量中枢下移，房价上涨受限，楼市难以重现2014-2016年盛况。
• 从销到投的传导过程较长，房地产对经济的拉动作用将较为有限。

6. 风险提示

• 政策出台不及预期
• 房地产企业违约风险加大
• 居民购房意愿超预期下降

图表目录

• 图表1：房地产投资和A股业绩增速关联性强
• 图表2：A股长期走势与业绩表现相匹配
• 图表3：目前政策工具箱中可用储备以需求端为主
• 图表4：当前重点城市限贷政策梳理
• 图表5：当前重点城市利率加点梳理
• 图表6：2008年楼市调控放松后迅速回暖
• 图表7：2014年楼市调控两步走放松
• 图表8：取消“认房又认贷”后一线城市挤出低线城市
• 图表9：取消“认房又认贷”后各线楼市回暖速度存在差异
• 图表10：一二三线城市去化周期
• 图表11：一线城市间商品房库存分化
• 图表12：货币化棚改后二三线城市销售面积明显放量
• 图表13：历年商品房销售情况
• 图表14：历年商品房销售额(亿元)
• 图表15：郑州市商品房成交面积及均价
• 图表16：苏州和南京商品房成交面积
• 图表17：天津商品房成交面积及均价
• 图表18：杭州商品房成交面积及均价
• 图表19：房地产投资增速与三线城市去化周期呈明显负相关性
• 图表20：土地购置费可对冲房地产投资整体下行
• 图表21：开发到位资金不足土地购置费难有增量

投资评级说明

• 投资建议基于报告发布日后6个月内的相对市场表现，以沪深300指数为A股市场基准。
• 股票评级分为买入、增持、中性、回避。
• 行业评级分为强于大市、中性、弱于大市。
• 可转债评级分为推荐、谨慎推荐、中性、回避。

分析师声明

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