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报告摘要

亚洲房地产市场周报总结

核心内容概述

本报告总结了亚洲房地产市场在2016年4月的最新动态，涵盖住宅和商业地产的市场表现、关键新闻、评级变化以及即将发生的事件。报告提供了市场数据、价格指数、交易量、租金变化、库存情况、政策影响等多方面的信息。

主要观点与关键信息

住宅市场动态

中国：
- 房地产成交量环比增长5%，同比增长68%，二级城市表现优于其他城市。
- 库存月数降至9.0个月。
- 土地成交量和价值分别环比下降23%和50%。
- 新房价格在62个城市上涨，8个城市下跌。
- 土地价格在1Q16同比上涨0.96%，其中一线城市的土地价格上涨最为显著。
- 房地产贷款同比增长22.2%，达到22.51万亿元人民币。
香港：
- 预计在4月24日当周，住宅成交量为286单位，环比增长7%，远高于3个月平均值。
- 二级市场价格在4月17日当周下跌0.3%，全年累计下跌5.8%。
- 100个主要住宅区的平均租金在3月环比下降0.3%，全年累计下降5%。
- 3月基础通胀率为+2.9%，略低于2月的3.1%。
新加坡：
- 办公室租金指数在1Q16同比下降2.1%季度环比，全年累计下降9%。
- 空置率降至9.2%，相比上季度下降0.3个百分点。
日本：
- 东京地区物流房地产空置率升至8.3%，创2010年以来新高，主要由于供应增加。
- 东京房地产价格指数为176，相比年底上涨22%。
印度：
- 住宅租金指数为211，相比年底上涨15%。

商业地产市场动态

新加坡：
- 办公室租金指数在1Q16同比下降2.1%季度环比，全年累计下降9%。
- 空置率降至9.2%，相比上季度下降0.3个百分点。
日本：
- 东京地区物流房地产空置率升至8.3%，创2010年以来新高，主要由于供应增加。

股票表现与评级

主要股票表现：
- Sumitomo、Mitsui Fudosan、Tokyo Tatemono、Mitsubishi Estate、Summareco 等股票表现突出，其中 Sumitomo 周涨幅最大，达到16%。
- Greentown China、Evergande、CapitalMall Trust、Poly Real Estate Group、Overseas Chinese Town 等股票表现较弱，其中 Greentown China 周跌幅最大，达到-5%。
评级变化：
- CapitaLand 被下调评级。
- Global Logistic Properties 被上调评级。
- Overseas Chinese Town 评级未变，但目标价格下调8%。

重要事件

中国：
- 5月1日发布制造业和非制造业PMI数据。
新加坡：
- 4月25日发布CPI数据。
- 4月26日发布IP数据。
- 4月27日发布MGCCT 4Q FY15/16全年度结果。
- 4月28日发布失业率数据。
日本：
- 4月28日发布失业率、CPI、IP、住房开始数据和BOJ货币政策声明。
- 5月2日发布日本制造业PMI数据。
印度：
- 5月2日发布印度制造业PMI数据。

市场表现与估值

市场表现（按市值加权）：
- 中国房地产（离岸）：1周-8%，1个月+4%，3个月+16%，6个月+0%。
- 中国房地产（在岸）：1周-2%，1个月-4%，3个月-5%，6个月-2%。
- 香港房地产：1周+1%，1个月+4%，3个月+20%，6个月-7%。
- 日本房地产开发商：1周+12%，1个月+8%，3个月+13%，6个月-11%。
- 日本REITs：1周+5%，1个月+4%，3个月+18%，6个月+19%。
- 东盟房地产：1周+1%，1个月+2%，3个月+15%，6个月-1%。
估值比较：
- 中国房地产（离岸）：市盈率8.2，股息收益率4.7%。
- 中国房地产（在岸）：市盈率8.4，股息收益率2.4%。
- 香港房地产：市盈率13.7，股息收益率3.8%。
- 日本房地产开发商：市盈率23.9，股息收益率0.9%。
- 日本REITs：市盈率24.5，股息收益率2.8%。
- 东盟房地产：市盈率19.6，股息收益率1.9%。

关键数据与图表

住宅价格指数（以2006年1月为基准）：
- 香港：244，较年底增长35%。
- 北京：461，较年底增长53%。
- 上海：198，较年底增长11%。
- 广州：87，较年底增长27%。
- 深圳：456，较年底增长163%。
租金变化：
- 香港：1周-0%，1个月-5%，3个月-0%。
- 北京：1周-1%，1个月-3%，3个月-0%。
- 上海：1周-2%，1个月-3%，3个月-0%。
- 广州：1周-2%，1个月-0%，3个月-9%。
- 深圳：1周-8%，1个月-3%，3个月-7%。
租金收益率：
- 香港：15Q2为2.65%，15Q3为2.65%，15Q4为2.70%。
- 北京：15Q2为2.13%，15Q3为2.10%，15Q4为2.09%。
- 上海：15Q2为2.09%，15Q3为2.13%，15Q4为2.13%。
- 新加坡：15Q2为3.15%，15Q3为3.06%，15Q4为3.07%。

供应与需求

香港：
- 当前住宅存量为113.64万单位，更新时间为2014年12月31日。
- 空置率13A为4.1%，14A为3.8%。
- 完成量13A为10,471单位，14A为7,157单位，15A为9,449单位。
- 未售库存为9,753单位，13A为16,605单位，14A为16,707单位。
北京：
- 当前住宅存量未提供。
- 空置率13A为n.a.。
- 完成量13A为13,161平方米，14A为15,227平方米，15A为16,920平方米。
- 未售库存为10,911平方米，13A为16,605平方米，14A为16,707平方米。
上海：
- 当前住宅存量未提供。
- 空置率13A为n.a.。
- 完成量13A为15,497平方米，14A为16,091平方米，15A为14,174平方米。
- 未售库存为9,811平方米，13A为16,605平方米，14A为16,707平方米。
广州：
- 当前住宅存量未提供。
- 空置率13A为n.a.。
- 完成量13A为8,317平方米，14A为8,009平方米，15A为7,096平方米。
- 未售库存为7,394平方米，13A为16,605平方米，14A为16,707平方米。
深圳：
- 当前住宅存量未提供。
- 空置率13A为n.a.。
- 完成量13A为2,473平方米，14A为2,894平方米，15A为1,963平方米。
- 未售库存为7,301平方米，13A为16,605平方米，14A为16,707平方米。
日本：
- 东京住宅存量未提供。
- 空置率13A为n.a.。
- 完成量13A为44,504单位，14A为44,517单位，15A为46,227单位。
- 未售库存为5,090单位，13A为6,042单位，14A为5,347单位。
东盟：
- 新加坡住宅存量为322,149单位，更新时间为2015年9月30日。
- 空置率13A为6.2%，14A为7.8%，15A为7.8%。
- 完成量13A为10,399单位，14A为12,469单位，15A为10,329单位。
- 未售库存为7,316单位，13A为14,948单位，14A为13,944单位。

机构与联系方式

亚洲房地产研究团队：
- 中国房地产：Yi Wang, CFA；Vicky Li；Jill Guan；Scofield Chi。
- 香港房地产：Anthony Wu；Justin Kwok, CFA；Claire Cheng；Nelson Wang。
- 日本房地产：Sachiko Okada；Akira Watanabe。
- 新加坡房地产：Paul Lian；Jason Yeo；Ankur Vohra；Jing Ren Tan。
分析师联系方式：
- Anthony Wu：+852-2978-0634，anthony.wu@gs.com。
- Claire Cheng：+852-2978-2488，claire.cheng@gs.com。
- Nelson Wang：+65-6654-5463，nelson.wang@gs.com。

注意事项

本报告由Goldman Sachs Global Investment Research提供，部分数据来源为Datastream、URA、Centaline Property Agency等。
报告中提到的分析师未在美国注册为研究分析师。
投资者应将本报告视为投资决策的一个因素，而非唯一依据。
报告中包含重要披露信息，详见附录。

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