房地产行业月报：下行压力加大，迎接政策宽松潮-20220418-华泰证券-18页_704kb

下行压力加大，迎接政策宽松潮 - 华泰研究总结

核心内容

2022年4月18日发布的华泰研究行业月报指出，房地产行业面临持续下行压力，疫情进一步加剧了这一趋势。然而，随着政策调整的紧迫性增强，二季度房地产行业或将迎来政策宽松潮，主要体现在更大范围和力度的因城施策以及更明晰的房企纾困方案。

主要观点

• 行业下行仍在延续：3月统计局数据显示，房地产开发投资、销售面积和金额均出现下滑，且4月销售降幅仍在扩大。
• 政策宽松趋势加强：政策调整范围和力度扩大，部分城市全面取消限购，调整认房认贷标准，同时金融支持政策也在推进。
• 房企现金流紧张：3月房企到位资金同比下降23.0%，销售和融资现金流严峻，需进一步政策支持以缓解民营房企风险。
• 系统性看好地产板块：政策将成为二季度地产板块的主要驱动因素，重点推荐部分A股和港股开发及物管公司。

关键信息

一、开发投资与产业链表现

• 开发投资下滑：2022年3月全国房地产开发投资当月完成额同比下降2.4%，环比下降8.5%。
• 新开工和竣工疲弱：3月新开工面积同比下降22.2%，竣工面积同比下降15.5%。
• 土地市场低迷：3月住宅类土地成交金额同比下滑47%，流拍率高达26.3%，市场热度持续低迷。

二、销售表现

• 销售快速下滑：3月全国商品房销售面积和金额分别同比下降17.7%和26.2%，房价仍处于下跌通道。
• 疫情冲击销售回暖：疫情打断了3月以来认购端的局部性回暖，销售降幅持续扩大。
• 政策放松加速：4月上半月14城加入放松行列，部分一线城市新城区也开始调整政策。

三、现金流问题

• 到位资金持续下滑：3月到位资金同比下降23.0%，连续9个月下滑。
• 融资环境严峻：定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降37.5%和22.1%，国内贷款和自筹资金也呈现下滑趋势。

四、投资建议

A股开发公司

• 金地集团（600383 CH）：买入，目标价16.83元
• 招商蛇口（001979 CH）：买入，目标价19.14元
• 华发股份（600325 CH）：买入，目标价9.73元
• 万科A（000002 CH）：买入，目标价24.53元
• 新城控股（601155 CH）：买入，目标价45.36元

港股开发公司

• 华润置地（1109 HK）：买入，目标价55.56港元
• 龙湖集团（0960 HK）：买入，目标价53.76港元
• 中国海外发展（0688 HK）：买入，目标价36.44港元
• 旭辉控股集团（0884 HK）：买入，目标价6.96港元

物管公司

• 中海物业（2669 HK）：买入，目标价13.53港元
• 保利物业（6049 HK）：买入，目标价73.86港元
• 碧桂园服务（6098 HK）：买入，目标价51.67港元
• 旭辉永升服务（1995 HK）：买入，目标价17.90港元
• 招商积余（001914 CH）：买入，目标价19.50元
• 新大正（002968 CH）：买入，目标价47.68元

转型房企

• 华联控股（000036 CH）：增持，目标价5.37元
• 鲁商发展（600223 CH）：买入，目标价15.57元

风险提示

• 疫情不确定性：疫情可能对房地产销售和施工造成影响。
• 行业政策风险：宏观流动性及调控政策存在不确定性，可能影响行业基本面和板块估值。
• 行业下行风险：若政策未明显放松，行业关键指标可能继续下滑。
• 部分房企经营风险：销售下滑、融资环境恶化、预售资金监管收紧等可能导致部分房企资金链紧张。

评级说明

• 行业评级：增持、中性、减持
• 公司评级：买入、增持、持有、卖出、暂停评级、无评级

结论

整体来看，尽管房地产行业面临下行压力，但政策宽松趋势正在加强，对行业复苏形成支撑。华泰研究重点推荐部分开发及物管公司，认为这些标的具备较强的成长性和配置价值，值得投资者关注。