宏观专题报告：房产税，呼之欲出？-20180108-东吴证券-20页-1mb

房产税专题报告总结

核心内容概述

本报告围绕中国房产税的政策脉络、征收必要性、试点情况、国际经验及未来立法路径等方面进行了系统分析，旨在为投资者提供关于房产税改革的全面视角。

主要观点

• 政策脉络：中国房产税制度自1950年建立，1986年成为重要分水岭，明确个人非经营用房免征房产税。2010年“国十条”提出逐步推进房产税改革，2011年上海与重庆率先试点。

• 征收必要性：

  • 当前房地产税制偏向“重建设交易，轻持有环节”，难以适应存量房时代。
  • 土地财政可持续性存疑，房产税有望成为地方政府财政收入的重要补充。

• 沪渝试点效果：

  • 征收范围偏窄，对房价抑制效果不明显。
  • 试点未能显著增加地方政府财力，但不能完全否定其潜在影响。
  • 试点政策更多作为限购措施的配套，尚未改变土地财政本质。

• 国际经验分析：

  • 多数OECD国家房产税是重要的地方财政来源，但对房价影响不显著。
  • 房产税征管体系成熟，评估机制完善，税率普遍较低，多采用评估值作为计税依据。

• 未来路径预期：

  • 全面开征房产税需经历立法程序，短期内难以落地。
  • 房产评估体系和方案尚未明确，预计会通过多地试点探索最优方案。
  • 立法过程复杂，需平衡各方利益，包括地方政府、居民、开发商等。

关键信息

政策文件关键点

• 1986年《房产税暂行条例》：确立个人非经营用房免征房产税，奠定“重增量、轻存量”税制基础。
• 2011年沪渝试点：上海针对增量房征税，重庆针对独栋住宅、高档房及“三无”个人购房征税。
• 2017年重庆修订细则：对“三无”个人首套购房给予税收优惠，税率调整为0.5%。

试点效果

• 房产税收入增长有限：上海和重庆试点后房产税收入虽有所增长，但占财政收入比重仍较低（2012年分别为2.70%和2.83%）。
• 房价影响不显著：试点期间房价和成交量未出现明显下降，反而部分城市房价有所上涨。
• 政策定位偏移：试点更多作为限购政策的补充，未能有效替代土地财政。

国际经验

• 房产税制度成熟：多数国家房产税制度历史悠久，征管体系完善，税率相对较低。
• 房产税对房价影响有限：多数国家房产税对房地产市场价格调控效果不显著。
• 房产税对财政贡献度高：OECD国家房产税占地方政府支出比重普遍在5%以上，其中法国达20%。

结论

房产税作为持有环节的重要税种，未来在存量房时代将发挥更大作用。尽管当前试点效果有限，但其对土地财政依赖的缓解作用值得期待。全面开征房产税仍需经历立法、评估体系建立及试点经验积累等过程，短期内难以正式落地。

风险提示

• 国内房价可能出现异常波动；
• 房产税立法进程可能与预期不符。

附录：相关研究

1. 宏观专题：我们能期待怎样的制造业复苏？-20171018
2. 宏观专题：地方债举债空间探悉——限额管理与专项债发行-20170907
3. 宏观专题：粮食会成为商品市场下一个风口吗？-20170822
4. 宏观专题：去杠杆与稳增长并举：探寻适度杠杆率-20170731
5. 宏观专题：消费系列研究（二）——政府消费全视角：共性、结构与走向-20170703