20131120-兴业证券-房地产_长期看房产税是增加财政收入的手段_但调控作用可能不明显_19页_1mb

房产税研究报告总结

核心内容

本报告分析了房产税在国内外的现状、征税制度的差异、房产税扩容的制约因素以及其对房价调控的实际效果。

主要观点

1. 房产税是主要国家地方税收的重要来源，我国占比低

• 房产税在发达国家是地方政府税收收入的主要来源，如美国房产税占地方税收收入的78%，日本在市町村级税收中占35%。
• 我国房产税在地方财政收入中占比仅为2.68%，远低于国际水平。
• 我国现行房产税仅针对非住宅，且税率低，征收范围有限。

2. 房产税扩容面临多重约束

• 房价收入比高企：我国主要城市房价收入比明显高于国际水平，若提高税率，可能导致房产税收入比超过30%，超出居民承受能力。
• 土地财政依赖：地方政府通过土地出让金获得大量收入，房产税短期内难以取代土地财政，政府推广意愿有限。
• 住房市场差异大：房产税能否推广取决于地方政府的态度，只有能显著增加地方财政收入，推广才具有动力。
• 个人住房信息联网进展缓慢：制约房产税全面征收的重要因素之一。

3. 房产税对房价调控作用不明显

• 上海和重庆试点房产税后，虽有成交下滑，但与宏观货币环境相关，房价涨幅与可比城市相近。
• 韩国曾两次通过房产税调控房价，但效果不明显，房价仍大幅上涨，直到货币环境变化才出现回落。

关键信息

房产税现状与征税范围

• 征税范围：目前仅限于部分增量或高端住宅，且存在免税面积。
• 税率：上海和重庆试点税率均低于1%，远低于发达国家。
• 征收依据：以市场交易价格为基础，评估值为70%。

房产税与土地财政对比

• 2012年土地出让金占地方财政收入的44%，远高于房产税。
• 若房产税按存量评估价值征收，需实际税率达2.5%，对应名义税率6%，才能与土地出让金规模相当。
• 多数城市房产税占土地出让金比例不足2%，对地方财政影响有限。

房产税对房价影响分析

• 国内试点效果：上海和重庆试点后，房价与可比城市趋势相似，房产税未产生明显调控作用。
• 国际经验：韩国曾通过房产税调控房价，但效果有限，房价仍受货币环境影响。

房产税征税体系对比

房产税试点方案

投资建议

• 行业评级：推荐（维持），即行业相对表现优于市场。
• 公司评级：需以相对大盘涨幅判断，如买入、增持、中性、减持。

附图与数据概览

• 图1：2011年OECD国家房产税收入占GDP比重。
• 图2：美国房产税占地方税收收入比重。
• 图3：美国房产税占state & local政府税收比重。
• 图4：美国房产税占地方财政收入比。
• 图5：日本房产税占市町村级税收收入比重。
• 图6：日本房产税占都道府税收及财政收入比重。
• 图7：我国地方税收收入组成。
• 图8：我国历年房产税占地方税收收入比重。
• 图9：我国主要城市房价收入比。
• 图10：国际房价收入比。
• 图11：美国主要城市房产税税率。
• 图12：按美国平均税率测算中国房产税收入比。
• 图13：地方政府性基金收入与地方财政收入。
• 图14：土地出让金占地方财政收入比例。
• 图15：测算各城市房产税。
• 图16-23：上海、重庆新房成交与价格变化。
• 图24-25：韩国房价与M2变化。

表格数据概览

总结

房产税作为地方财政收入的重要来源，在发达国家中具有广泛而深入的征税体系。然而，我国房产税在税收体系中的占比低，征税范围窄，税率低，且与土地财政高度依赖，短期内难以替代。此外，房产税对房价调控效果不明显，上海和重庆试点并未带来显著的市场变化，韩国的经验也表明房产税对房价影响有限。因此，房产税的推广和实施仍需考虑税收体系调整、市场接受度以及地方政府财政需求等多重因素。