【CBRE】2024守正出奇芯动申城上海集成电路产业发展及地产趋势专题报告_25页_5mb

上海集成电路产业发展及地产趋势总结

核心内容

上海集成电路产业在国家政策支持与市场需求推动下，展现出强劲的发展势头。作为全国重点发展的先进制造业产业集群之一，上海在集成电路设计、制造、封测及材料设备等环节均具备显著优势。随着人工智能等新兴技术的快速发展，集成电路行业迎来新的增长机遇，产业聚集效应进一步增强，同时带动了房地产市场的租赁需求。

主要观点

• 产业发展前景广阔：集成电路作为信息产业基石，其应用范围持续扩大，需求呈爆发式增长，国产替代进程加速。
• 上海处于领先地位：上海集成电路产业具备完整的产业链和较高的技术水平，2023年销售规模达3,252亿元，占全国26.5%。
• 产业布局呈现集聚化：上海形成“一体两翼”的产业格局，张江科学城和临港新片区为双核心，带动周边区域发展。
• 研发办公需求增长：随着算力需求上升，芯片设计类企业对研发办公型物业的需求显著增加，尤其在张江和临港地区。
• 人才是关键支撑：上海集成电路领域人才占全国40%，通过多种政策吸引和留住人才，包括落户便利、补贴政策、生活配套等。
• 房地产需求多样化：不同发展阶段的企业对房地产的需求不同，初创企业更注重园区配套与创新资源，成熟企业则倾向于租购并举的多元化策略。

关键信息

集成电路产业现状

• 市场规模：2023年中国芯片自给率预计达到23%，但仍需向70%目标迈进。
• 进出口情况：中国集成电路进出口贸易逆差在2023年大幅下降18.3%，反映国内产业逐步增强。
• 产业链结构：集成电路产业链包括上游材料与设备、中游设计、制造与封测、下游应用领域。
• 制造能力：上海拥有20条已达产或待建设的产线，实现14nm制程量产。
• 设备与材料：上海微电子突破22nm光刻机技术，刻蚀、清洗等设备接近世界先进水平，关键材料如大硅片、光刻胶等进入产线试用阶段。

上海集成电路产业优势

• 区域布局：形成“一体两翼”产业格局，浦东新区为核心，松江、嘉定等区为重要支撑。
• 企业聚集：张江集聚64%的存量集成电路企业，临港吸引大量初创企业。
• 政策支持：上海提供多种人才计划、补贴政策、税收优惠及产业基金支持，形成良好的营商环境。

企业选址趋势

• 研发办公需求：芯片设计类企业对研发办公空间需求旺盛，注重实验、办公、休闲、会客等多功能空间。
• 租赁需求增长：2019年至2023年，上海集成电路企业租赁需求持续增长，尤其是设计、制造及封测环节。
• 融资推动租赁：2023年上海集成电路企业融资总额达480亿元，推动了租赁需求的释放，涵盖不同发展阶段的企业。

租赁需求特征

• 物业条件：对承重、层高、电力供应、洁净度、排风系统等有较高要求。
• 配套设施：完善的交通、生活、商业及科研配套是企业选址的重要考量。
• 房地产组合：成熟企业更倾向于租购并举，多点布局，以满足不同发展阶段的需求。

未来展望与建议

• 行业展望：人工智能等技术推动集成电路需求持续增长，算力芯片成为重点发展方向。
• 租户建议：
  • 园区选择：综合考察产业链、人才资源、政策支持等因素。
  • 房地产策略：确保物业条件满足企业需求，注重安全性和配套设施完善。

结论

上海集成电路产业在政策、技术、人才和市场等多方面具备显著优势，形成了高度集聚的产业生态。随着人工智能和算力需求的增加，上海将继续吸引大量企业入驻，并推动房地产市场需求的多样化发展。企业和投资者应关注产业趋势，结合自身发展阶段和需求，选择合适的园区与物业，以实现长期战略目标。