20220917-德邦证券-周观REITs2022年9月第3周_REITs市场回调_3只产业园REITs即将上市_15页_1mb

REITs 周报总结

核心内容概述

本周REITs市场整体回调，成交活跃度有所下降。新发的3只产业园REITs表现各异，其中国泰君安东久新经济REIT在收益和派息方面表现最佳，而华夏合肥高新REIT因区位优势较弱，估价相对较低。同时，部分REITs如生态环保与能源基础设施REITs估值较高，显示出市场对这些资产类别的偏好。本周交通基础设施REITs成交金额最大，但环比有所下降。

主要观点

• 新发产业园REITs表现分化：

  • 华夏合肥高新REIT：主要为研发基地，项目运营时间较长，但区位优势稍弱，估价较低。
  • 国泰君安临港创新REIT：主要为单层标准厂房，位于上海自贸区，交通便利，估价较高。
  • 国泰君安东久新经济REIT：覆盖制造业与信息技术产业，区位分散，运营稳健，派息率表现优异。

• 市场回调与成交活跃度下降：

  • REITs总指数本周下跌1.15%，经营权REITs指数下跌0.78%，产权REITs指数下跌1.42%。
  • 本周平均换手率为0.97%，成交金额平均值为2.51亿元，成交量为0.43亿份，环比分别下降23.40%和24.47%。
  • 交通基础设施REITs成交金额最大，为3.58亿元，但环比下降14.80%。

• REITs估值分化：

  • 生态环保与能源基础设施REITs估值较高，而华夏中交与广州广河REITs估值相对较低。
  • 从估值角度看，国泰君安临港创新REIT的评估增值率高达127%，而国泰君安东久新经济REIT的资本化率和折现率较高，隐含溢价空间。

关键信息

1. 新发产业园REITs梳理

1.1 新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级市场

• 市场扩容加快：截至2022年9月17日，沪深交易所共有17只公募REITs上市流通，近期有3只园区基础设施REITs完成询价，其中华夏合肥高新REIT已完成发售，另外2只REITs将于下周发售，公募REITs将扩充至20只。
• 认购价格低于询价：新发REITs认购价格普遍低于询价结果，为二级市场提供溢价支撑。
• 资金追捧：新发项目获得大量资金认购，获配率再创新低，特别是华夏合肥高新REIT，吸引586亿份认购，获千亿资金追捧。

1.2 3只产业园REITs运营稳健，园区属性分化

• 资产丰富，运营稳健：3只REITs底层资产均交通便利，配套设施齐全，但华夏合肥高新REIT区位优势稍弱。
• 租户行业差异：华夏合肥高新REIT以电子信息为主，临港REIT以制造业为主，东久REIT覆盖广泛，行业分布较为均衡。
• 出租率表现：临港REIT和东久REIT出租率接近100%，运营更为稳健。

1.3 收益与估价情况

• 收益表现：国泰君安东久新经济REIT在收入规模、EBITDA利润率、派息率方面表现最佳，2023年预测EBITDA利润率为65.42%，年化派息率为5.41%。
• 估价差异：临港REIT评估单价和增值率较高，东久REIT资本化率和折现率偏高，隐含溢价空间较大。

2. 公募REITs市场回调与成交活跃度下降

• 市场整体回调：本周REITs总指数下跌1.15%，经营权REITs指数下跌0.78%，产权REITs指数下跌1.42%。
• 成交活跃度下降：本周平均换手率0.97%，成交金额平均值2.51亿元，成交量0.43亿份，环比下降。
• 交通基础设施REITs表现：本周交通基础设施REITs成交金额最大，为3.58亿元，但环比下降14.80%。

3. 风险提示

• 基础资产项目未来经营情况不确定性：REITs基础资产项目未来经营情况存在不确定性。
• 未来现金流预测偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 发行进度不及预期：募集发行进度可能不及预期，影响市场表现。

结论

本周REITs市场整体回调，但新发项目表现稳健，尤其是国泰君安东久新经济REIT在收益和派息方面表现突出。市场成交活跃度下降，但交通基础设施REITs仍保持较高成交金额。不同资产类别的REITs估值差异显著，生态环保和能源基础设施REITs估值较高，而部分项目如华夏中交和广州广河REITs估值较低。整体来看，REITs市场仍具备一定的投资价值，但需关注基础资产的运营情况和市场风险。