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上海试点收购二手房，着力提振发展楼市总结

核心内容

上海市于2026年2月3日正式启动首批二手房收购用于保障性租赁住房项目，首批试点区域包括浦东新区、静安区和徐汇区。此举旨在通过多元化渠道增加保障性租赁住房供给，满足新市民、青年人才等群体的租赁需求，同时促进房地产市场稳定发展。

主要观点

试点区域与模式

• 浦东新区：优先收购2000年以前建成、单套建筑面积70平米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，采用“收旧换新”模式，居民售出房屋后的购房款以房票形式专账监管，并可用于购买浦东新区内的市场化一手住房。
• 静安区：聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，重点覆盖产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈。
• 徐汇区：收购存量小户型二手住房，以增加保障性租赁住房供应。

核心区域价格优势

• 上海核心区域（内环内、内外环间、外环外）在2025年的住宅成交规模分别为78.81万方、219.32万方、787.59万方，占全年成交面积的 $7.26%$、$20.20%$、$72.54%$。
• 2026年1月末，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为15.8万元/平米、10.9万元/平米、4.5万元/平米，内环内均价显著高于其他区域。

二手房市场表现

• 2025年上海二手住宅租金回报率首次突破 $2%$，达到 $2.01%$，显示市场逐步修复。
• 全年二手房成交面积达1860.17万方，占全市新房和二手住宅成交面积的 $63.14%$，同比增长 $5.52%$，市场相对活跃。

关键信息

投资建议

• 推荐关注企业：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团。
• 建议关注企业：
  1. 优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展
  2. 优质物管：绿城服务
  3. 优质商业：恒隆地产
  4. 代建龙头：绿城管理控股
  5. 中介龙头：贝壳-W、我爱我家

风险提示

• 宏观经济不及预期
• 房价大幅波动
• 政策推进和实施不及预期
• 房屋销售不及预期
• 房地产投资不及预期

分析师信息

• 分析师：胡孝宇
• 联系方式：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn
• 登记编码：S0130523070001
• 研究经验：6年房地产研究经验
• 教育背景：美国东北大学硕士，同济大学金融学学士
• 曾就职机构：天风证券
• 现就职机构：中国银河证券研究院

评级标准

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院
  • 深圳地区：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海地区：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京地区：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦
• 公司网址：www.chinastock.com.cn

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