20140603-中泰证券-海外市场研究_美国经济周期与股市周期_12页_1mb

美国经济周期与房地产周期分析总结

核心内容

本报告分析了美国房价波动、房屋建造活动与经济波动之间的关系，并探讨了当前美国房地产市场复苏是否可能中止。报告指出，美国经济自2009年“次贷危机”后已复苏至趋势水平，失业率接近历史均值，货币政策正在向正常化过渡，加息周期可能于2015年年中开启。

主要观点

• 房价与经济波动正相关：房价波动周期通常为10年，有时长达20年，且房价同比增速领先CPI约半年至一年。
• 利率对房价的影响：利率与房价呈反向关系，利率波动领先房价走势约两年。长期利率的上升将导致住房购买力下降，进而影响房屋销售和建造活动。
• 购买力指数与经济波动反向相关：在90年代后，住房购买力指数成为经济波动的反向指标，经济向好时购买力下降，经济变差时购买力上升。
• 房屋销售是经济波动的领先指标：新房销售领先工业产出约一年，旧房销售则领先约半年。新房销售与新房库存正相关，旧房销售与库存相关性较低。
• 建造活动与经济波动正相关：获批新建私人住宅是房屋建造活动的风向标，与经济周期同步。建造支出则略滞后于经济产出，但其波动幅度更大。
• 房地产市场复苏可能中止：当前房价和利率上升导致住房购买力下降，房屋销售增速放缓，可能引发经济进入“次贷危机”后的第一次调整，即存货周期的衰退。

关键信息

• 房价波动周期：10年左右，近期房价同比增速高达10%，接近历史上限。
• 利率与房价关系：利率上升导致房价增速放缓，长期利率上升可能促使购房力反弹终结。
• 房屋销售与建造活动：新房销售与库存正相关，旧房销售与库存相关性较低，新房库存消化较快，旧房库存消化较慢。
• 经济复苏阶段：美国经济已复苏至趋势水平，但尚未恢复到历史均值。货币政策正在收紧，加息周期可能于2015年年中开启。
• 房地产市场调整风险：房价上涨带来的通胀压力可能促使长期利率上升，进而影响购房力和房屋销售，导致房地产市场和经济周期的调整。

图表目录（关键图表）

• 图表1：房价波动呈现长周期特征
• 图表2：房价增速上升可能在未来半年内反映在CPI上
• 图表3：利率是影响房价的重要因素
• 图表4：上世纪90年代后住房购买力与经济波动反向相关
• 图表5：房屋销售领先经济波动
• 图表6：新房销售与库存正相关
• 图表7：旧房销售与库存相关系数低
• 图表8：新房库存的消化相对较快
• 图表9：旧房库存的消化时间较长
• 图表10：获批新建私人住宅与经济周期同步正相关
• 图表11：获批新建私人住宅同比比原值能更早的感知变化
• 图表12：建造活动支出同比略滞后经济产值同比
• 图表13：私人非住宅类支出滞后住宅类支出
• 图表14：公共建造累支出逆周期波动
• 图表15：经济已复苏至趋势水平
• 图表16：失业率也已降到历史均值
• 图表17：美国加息周期开启可能带来存货周期的波动
• 图表18：长期利率早已上升
• 图表19：住房购买力继续下滑后出现反弹
• 图表20：新房销售增速下滑已经超过一年
• 图表21：旧房销售增速下滑也超过了半年时间
• 图表22：房价上升带给通胀的压力正在显现
• 图表23：获批私人住宅量还未下降
• 图表24：但私人住宅建造增速已下滑

结论

美国房地产市场复苏可能面临中止的风险。当前房价和利率的上升导致住房购买力下降，房屋销售增速放缓，可能引发经济进入调整阶段。尽管短期内购房力有所反弹，但长期利率的上升可能使这种反弹不可持续，从而影响房地产市场和经济周期的进一步发展。投资者应关注利率走势和房价变化对经济的影响，谨慎应对可能的市场调整。