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公募 REITs 周报（第 83 期）总结

核心内容

本周公募 REITs 市场表现总体偏弱，中证 REITs 指数周内下跌 0.6%，年初至今累计下跌 11.0%。与主要股债指数相比，其表现优于中证转债（-1.3%）和沪深 300（-0.8%），但弱于中证全债（0.0%）。近一年回报率为 -18.1%，波动率为 8.5%，整体表现不及中证全债和沪深 300。

REITs 总市值为 2309 亿元，较上周下降 19 亿元；全周日均换手率为 0.33%，环比下降 0.04%。

主要观点

• 市场表现：本周中证 REITs 指数下跌 0.6%，表现优于中证转债和沪深 300，但弱于中证全债。年初至今，中证全债涨幅最大，达 3.1%，而中证 REITs 涨跌幅为 -11.0%。
• 类型表现：水利、保障房、生态环保、交通类 REITs 收涨，其余类型均收跌。
• 周度涨幅前三：东方红隧道股份高速公路REIT（+2.59%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（+1.88%）、易方达深高速REIT（+1.76%）。
• 周度跌幅前三：博时蛇口产园REIT（-648.44%）、华夏中海消费REIT（-362.58%）、华夏中国交建REIT（-384.35%）。
• 交易活跃度：生态环保类 REITs 区间日换手率最高，达 0.7%；园区基础设施 REITs 成交额占比最高，为 22.2%。
• 资金流向：主力净流入额前三分别为创金合信北京国资公司 REIT（1641 万元）、华夏华润消费 REIT（584 万元）、中航易商仓储物流 REIT（424 万元）。

关键信息

• 估值指标：
  • 年化现金分派率：截至 2026 年 9 月 11 日，公募 REITs 平均年化现金分派率为 7.8%。
  • 相对净值折溢价率：反映市场价值与公允价值的对比，类似股票的 PB 指标。
  • P/FFO：当前价格与经营产生的现金流比值，用于短期估值判断。
  • IRR：内部收益率，用于评估投资回报率。
• 产权类 vs 经营权类：
  • 产权类 REITs 股息率比中证红利股息率均值高 132BP。
  • 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 389BP。
• 市场波动：近一年中证 REITs 波动率为 8.5%，低于沪深 300 和中证转债，但高于中证全债。

一级市场动态

• 一级市场供给持续加速，多品类公募 REITs 项目同步推进。
• 已受理项目：华夏中海商业不动产 REIT、华安晶澳科技新能源 REIT、国泰海通上实租赁住房 REIT、华安张江产业园 REIT 等。
• 已反馈项目：嘉实京东仓储物流 REIT、中金菜鸟仓储物流 REIT、华夏华润消费 REIT 等。
• 已问询项目：华夏华润电力燃煤发电 REIT、华夏蜀道集团高速公路 REIT、华夏华润置地 REIT 等。
• 已通过项目：中金菜鸟仓储物流 REIT 成为 2026 年首单获批的仓储物流品类公募 REIT。

风险提示

• 公开资料数据滞后。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

市场走势与估值对比

• 主要指数周涨跌幅：中证全债 > 中证 REITs > 沪深 300 > 中证转债。
• 年初至今涨跌幅排序：中证全债（+3.1%）> 沪深 300（-2.6%）> 中证转债（-2.9%）> 中证 REITs（-11.0%）。
• 近一年回报率与波动率：中证 REITs 报酬率为 -18.1%，波动率为 8.5%。
• 各类指数回报率与波动率对比：中证 REITs 回报率低于中证转债、沪深 300 和中证全债；波动率低于沪深 300 和中证转债，但高于中证全债。

二级市场走势

• 本周成交额占比最高为园区基础设施（22.2%）。
• 生态环保类 REITs 换手率最高（0.7%）。
• 资金流入情况：创金合信北京国资公司 REIT 主力净流入额最高，为 1641 万元，华夏华润消费 REIT 和中航易商仓储物流 REIT 分列第二、第三。

估值跟踪

• 年化派息率：不同项目类型 REITs 年化派息率存在差异，其中交通基础设施类 REITs 派息率最高（14.51%）。
• P/FFO 比值：交通基础设施类 REITs P/FFO 最低（9.91），生态环保类 REITs P/FFO 为 13.14。
• IRR：经营权类 REITs IRR 与十年期国债收益率利差为 389BP，产权类 REITs 股息率比中证红利股均值高 132BP。

市场趋势与展望

• 一级市场供给持续扩容，各类 REITs 项目推进迅速。
• 二级市场表现分化，部分 REITs 涨幅较大，但整体仍面临较大压力。
• 市场估值存在差异，需关注不同类型 REITs 的估值指标。
• 风险提示表明需警惕市场波动、运营风险及政策调整风险。