20161106-国金证券-2016年11月房地产行业研究月报_销量尚待观察_土地成交下滑_11页_1mb

房地产行业研究月报总结

核心内容概览

• 行业评级：增持 维持评级
• 市场表现：10月上证综指上涨3.2%，申万房地产指数下跌0.4%，地产板块弱于大市。
• 板块个股表现：中海德股份、信达地产、城投控股、中航地产、中房地产涨幅超过15%；新城控股、中国国贸、华发股份等跌幅超过10%。
• 资金流动：融资净买入显著的个股包括城投控股、万科A、中体产业等；资金净流出显著的个股包括海德股份、万科A、金科股份等。
• 土地市场：10月30重点城市住宅类用地供应和成交面积环比大幅下降，但成交总价同比上升。平均成交楼面价4664元每平米，溢价率84.0%。
• 房屋成交：10月32样本城市新房销量环比减少8%，但同比增加13%；二手房成交量环比减少27%，同比增加23%。
• 去化周期：10月15样本城市平均去化周期为9.5个月，较9月下降0.5个月，部分城市表现较好。
• 价格表现：70城房价同比上涨9.3%，一线城市涨幅较大。
• 重点城市量价：深圳、上海、南京、杭州新房成交量和价格表现不一，部分城市成交量环比下降，但价格略有上涨。
• 重点公司估值：多家重点公司估值情况显示，部分公司具备投资价值，如招商蛇口、保利地产、世联行等。
• 投资建议：建议关注泰禾集团、中航地产、世联行等公司，认为其基本面有改善趋势，且估值待提升。

主要观点

市场回顾

• 整体市场：10月上证综指上涨3.2%，房地产板块下跌0.4%，表现弱于大市。
• 板块表现：地产蓝筹股表现平庸，部分个股涨幅较大，但也有显著跌幅。
• 资金流动：融资净买入和净流出情况分化明显，部分个股受到资金关注，部分则被抛售。

行业跟踪

• 土地市场：全国重点城市住宅用地供应和成交面积环比大幅下降，但成交总价同比上升，平均溢价率有所下降。
• 房屋成交：新房销量整体环比下降，但部分城市如中西部表现较强；二手房成交量环比下降，但同比上升。
• 去化周期：去化周期有所下降，表明市场消化能力增强，但部分城市如温州仍处于较高水平。
• 价格表现：新房价格整体上涨，一线城市涨幅显著，但部分城市如深圳成交量环比大幅增长，价格涨幅较小。

投资建议

• 短期基本面：销量和价格可能仍会走弱，市场需要时间恢复。
• 长期趋势：对全国房地产行业不悲观，维持高位盘整判断。
• 重点推荐公司：泰禾集团、中航地产、世联行，认为其基本面改善，估值待提升。

关键信息

• 市场数据：

  • 行业优化平均市盈率：21.65
  • 市场优化平均市盈率：16.08
  • 国金房地产指数：6212.74
  • 沪深300指数：3154.20
  • 上证指数：2932.48
  • 深证成指：10458.43
  • 中小板综指：11550.31

• 土地市场数据：

  • 供应：130宗，716万方，1853万方规划建面
  • 成交：123宗，523万方，1142万方规划建面
  • 成交总价：533亿
  • 平均成交楼面价：4664元每平米
  • 溢价率：84.0%

• 房屋成交数据：

  • 新房销量：环比减少8%，同比增加13%
  • 二手房成交量：环比减少27%，同比增加23%
  • 去化周期：9.5个月（环比下降0.5个月）

• 重点公司估值：

  • 万科A：P/E 15.2、13.1、11.6、10.2；P/B 2.74；RNAV 17.72；参考评级：中性
  • 招商蛇口：P/E 19.2、15.5、12.6、10.2；P/B 2.65；RNAV 26.51；参考评级：买入
  • 保利地产：P/E 8.0、6.9、6.2、5.3；P/B 1.29；RNAV 11.48；参考评级：增持
  • 华侨城A：P/E 10.8、10.3、9.1、7.8；P/B 1.43；RNAV -；参考评级：增持
  • 陆家嘴：P/E 23.4、20.9、18.3、16.2；P/B 5.68；RNAV 23.38；参考评级：买入
  • 世联行：P/E 22.7、17.7、14.0、11.2；P/B 4.27；RNAV -；参考评级：买入
  • 荣盛发展：P/E 14.6、12.6、10.8、9.5；P/B 1.64；RNAV 12.58；参考评级：增持
  • 华夏幸福：P/E 15.3、12.9、10.1、8.1；P/B 3.56；RNAV -；参考评级：增持
  • 滨江集团：P/E 18.2、15.7、11.6、9.4；P/B 1.69；RNAV 7.06；参考评级：买入

风险提示

• 销售、新开工和投资表现低于预期

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上