20260224-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W7_春节期间港股地产板块整体上涨_6页_601kb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发 # 2026W7：春节期间港股地产板块整体上涨 2026年春节期间，新房网签11.2万方（同比 $+7.4\%$ ），二手房网签2.2万方。通常春节期间多数城市暂停或小规模网签，同时春节期间成交量本身较低，我们认为单纯讨论春节网签规模或是同比情况意义不大。春节假期过后，各地方城市陆续恢复网签，中介陆续返工，高频数据通常环比持续提升，市场真实成色将在后续数周明晰，建议投资者持续关注春节后周度对齐的数据走势。2026年春节期间（2.15-2.23），样本城市新房网签成交面积为11.2万方（同比 $+7.4\%$ ），样本城市二手房网签成交面积为2.2万方（同比 $+96.8\%$ ）。 本周A股因春节休市，春节期间港股地产板块整体上涨。我们整理了休市期间港股房地产板块涨跌情况。春节期间（2.23收盘价相对2.13收盘价变化幅度），房地产HK(中信)上涨 $2.34\%$ ；申万房地产开发80只港股中，春节期间上涨50只，持平10只，下跌20只；申万房地产服务22只港股中，春节期间上涨11只，持平1只，下跌10只。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 增持（维持） 行业走势 # 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com # 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报——12单商业不动产REIT申报，首单IDC公募REITs拟扩募》2026-02-15 2、《房地产开发：2026W6：春节前夕新房成交清淡，二手房成交维持高位》2026-02-15 3、《房地产开发：2026W5：如何理解上海收储新政？》2026-02-08 # 内容目录 1.春节期间新房二手房网签数据 3 2.春节期间港股行情回顾 3 3.重点公司境内信用债情况 4 4.本周政策回顾 5 5.投资建议 5 风险提示 5 # 图表目录 图表1：样本城市新房二手房春节前后周度对齐 图表2：春节期间主要指数表现 3 图表3：春节期间申万房地产开发个股表现（股价单位HKD） 4 图表 4: 春节期间申万房地产服务个股表现 (股价单位 HKD) 图表5：中央政策及消息（2.15-2.22） 5 # 1.春节期间新房二手房网签数据 2026年春节期间，新房网签11.2万方（同比 $+7.4\%$ ），二手房网签2.2万方。通常春节期间多数城市暂停或小规模网签，同时春节期间成交量本身较低，我们认为单纯讨论春节网签规模或是同比情况意义不大。春节假期过后，各地方城市陆续恢复网签，中介陆续返工，高频数据通常环比持续提升，市场真实成色将在后续数周明晰，建议投资者持续关注春节后周度对齐的数据走势。2026年春节期间（2.15-2.23），样本城市新房网签成交面积为11.2万方（同比 $+7.4\%$ ），样本城市二手房网签成交面积为2.2万方（同比 $+96.8\%$ ）。 图表1：样本城市新房二手房春节前后周度对齐 2025年 样本城市新房成交 面积 [万方] 同比 样本城市二手房成 交面积 [万方] 同比 2025年 2025/1/7 2025/1/13 -3周 188.0 222.7 2025/1/14 2025/1/20 -2周 205.0 219.9 2025/1/21 2025/1/27 -1周 172.9 140.9 2025/1/28 2025/2/4 春节周 10.4 1.1 2025/2/5 2025/2/11 +1周 112.2 139.0 2025/2/12 2025/2/18 +2周 152.9 171.4 2025/2/19 2025/2/25 +3周 189.1 213.0 2026年 2026/1/25 2026/1/31 -3周 142.1 -24.4% 215.4 -3.3% 2026/2/1 2026/2/7 -2周 125.0 -39.0% 199.1 -9.5% 2026/2/8 2026/2/14 -1周 108.7 -37.1% 142.3 1.1% 2026/2/15 2026/2/23 春节周 11.2 7.4% 90.8% 2026/2/24 2026/3/2 +1周 2026/3/3 2026/3/9 +2周 2026/3/10 2026/3/16 +3周 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 2.春节期间港股行情回顾 本周A股因春节休市，春节期间港股地产板块整体上涨。我们整理了休市期间港股房地产板块涨跌情况。春节期间（2.23收盘价相对2.13收盘价变化幅度），房地产HK(中信)上涨 $2.34\%$ ；申万房地产开发80只港股中，春节期间上涨50只，持平10只，下跌20只；申万房地产服务22只港股中，春节期间上涨11只，持平1只，下跌10只。 图表2：春节期间主要指数表现 代码 简称 2月13日收盘价 2月23日收盘价 春节期间涨跌幅 HSI.HI 恒生指数 26567.12 27081.91 1.94% CIHK5023.WI 房地产HK(中信) 964.9636 987.5263 2.34% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：春节期间申万房地产开发个股表现（股价单位HKD） 代码 简称 2月13日收盘价 2月23日收盘价 春节期间涨跌幅 代码 简称 2月13日收盘价 2月23日收盘价 春节期间涨跌幅 0432.HK 盛大地产 0.285 0.345 21.05% 1098.HK 路劲 0.66 0.67 1.52% 2007.HK 碧桂园 0.28 0.325 16.07% 1997.HK 九龙仓置业 28.32 28.7 1.34% 1777.HK 花样年控股 0.075 0.084 12.00% 1113.HK 长实集团 46.9 47.44 1.15% 1996.HK 弘阳地产 0.028 0.031 10.71% 0604.HK 深圳控股 0.87 0.88 1.15% 0173.HK 嘉华国际 2.55 2.76 8.24% 1638.HK 佳兆业集团 0.088 0.089 1.14% 0884.HK 旭辉控股集团 0.078 0.084 7.69% 0960.HK 龙湖集团 10.03 10.14 1.10% 0813.HK 世茂集团 0.205 0.22 7.32% 0754.HK 合生创展集团 3.29 3.31 0.61% 0012.HK 恒基地产 32.4 34.6 6.79% 0363.HK 上海实业控股 15.24 15.33 0.59% 0989.HK 中国长白山国际 0.75 0.8 6.67% 9909.HK 宝龙商业 2.53 2.54 0.40% 6158.HK 正荣地产 0.03 0.032 6.67% 0688.HK 中国海外发展 14.31 14.35 0.28% 0120.HK COSMOPOL INT'L 0.092 0.098 6.52% 0059.HK 天誉置业 0.01 0.01 0.00% 1918.HK 融创中国 1.24 1.31 5.65% 0410.HK SOHO中国 0.52 0.52 0.00% 0016.HK 新鸿基地产 133.7 140 4.71% 0496.HK 卡森国际 0.365 0.365 0.00% 6968.HK 港龙中国地产 0.086 0.09 4.65% 0563.HK 上实城市开发 0.305 0.305 0.00% 0101.HK 恒隆地产 9.77 10.22 4.61% 0588.HK 北京北辰实业股份 0.81 0.81 0.00% 80016.HK 新鸿基地产-R 118.2 123.6 4.57% 0832.HK 建业地产 0.06 0.06 0.00% 1109.HK 华润置地 30.96 32.2 4.01% 0845.HK 恒盛地产 0.01 0.01 0.00% 1238.HK 宝龙地产 0.25 0.26 4.00% 1668.HK 华南城 0.107 0.107 0.00% 1972.HK 太古地产 25.12 26.04 3.66% 3377.HK 远洋集团 0.093 0.093 0.00% 0488.HK 丽新发展 0.61 0.63 3.28% 9968.HK 汇景控股 0.025 0.025 0.00% 1622.HK 力高集团 0.155 0.16 3.23% 0004.HK 九龙仓集团 26.4 26.3 -0.38% 9993.HK 金辉控股 1.63 1.68 3.07% 1030.HK 新城发展 2.44 2.43 -0.41% 0010.HK 恒隆集团 16.6 17.1 3.01% 0163.HK 英皇国际 0.2 0.199 -0.50% 0083.HK 信和置业 12.59 12.92 2.62% 0185.HK 正商实业 0.115 0.114 -0.87% 1176.HK 珠光控股 0.039 0.04 2.56% 0035.HK 远东发展 0.92 0.91 -1.09% 1966.HK 中骏集团控股 0.078 0.08 2.56% 0272.HK 瑞安房地产 0.7 0.69 -1.43% 0119.HK 保利置业集团 2.22 2.27 2.25% 3990.HK 美的置业 4.09 4.02 -1.71% 3380.HK 龙光集团 1.39 1.42 2.16% 0817.HK 中国金茂 1.69 1.66 -1.78% 0683.HK 嘉里建设 25.16 25.7 2.15% 0123.HK 越秀地产 4.69 4.6 -1.92% 0081.HK 中国海外宏洋集团 2.8 2.86 2.14% 3900.HK 绿城中国 11.26 11.02 -2.13% 0014.HK 希慎兴业 22.62 23.06 1.95% 0337.HK 绿地香港 0.225 0.22 -2.22% 1628.HK 禹洲集团 0.103 0.105 1.94% 1233.HK 时代中国控股 0.09 0.088 -2.22% 2772.HK 中梁控股 0.055 0.056 1.82% 3883.HK 中国奥园 0.08 0.078 -2.50% 0978.HK 招商局置地 0.285 0.29 1.75% 2202.HK 万科企业 3.98 3.83 -3.77% 2777.HK 富力地产 0.57 0.58 1.75% 1908.HK 建发国际集团 15.49 14.9 -3.81% 3383.HK 雅居乐集团 0.285 0.29 1.75% 0535.HK 金地商置 0.185 0.177 -4.32% 0480.HK 香港兴业国际 1.21 1.23 1.65% 0095.HK 绿景中国地产 0.295 0.275 -6.78% 0017.HK 新世界发展 10.7 10.87 1.59% 3301.HK 融信中国 0.138 0.128 -7.25% 0127.HK 华人置业 1.28 1.3 1.56% 1813.HK 合景泰富集团 0.21 0.189 -10.00% 0242.HK 信德集团 0.66 0.67 1.52% 2329.HK 国瑞健康 0.124 0.101 -18.55% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：春节期间申万房地产服务个股表现(股价单位 HKD) 代码 简称 2月13日收盘价 2月23日收盘价 春节期间涨跌幅 代码 简称 2月13日收盘价 2月23日收盘价 春节期间涨跌幅 6666.HK 恒大物业 1.18 1.24 5.08% 1755.HK 新城悦服务 2.8 2.8 0.00% 3913.HK 合景悠活 0.216 0.225 4.17% 2869.HK 绿城服务 4.51 4.49 -0.44% 9983.HK 建业新生活 0.51 0.53 3.92% 3319.HK 雅生活服务 2.18 2.16 -0.92% 6989.HK 卓越商企服务 0.78 0.81 3.85% 6098.HK 碧桂园服务 6.52 6.45 -1.07% 9928.HK 时代邻里 0.5 0.51 2.00% 2156.HK 建发物业 2.6 2.57 -1.15% 1209.HK 华润万象生活 48.02 48.8 1.62% 0873.HK 世茂服务 0.66 0.65 -1.52% 2048.HK 易居企业控股 0.067 0.068 1.49% 0816.HK 金茂服务 2.6 2.56 -1.54% 9979.HK 绿城管理控股 2.89 2.93 1.38% 1516.HK 融创服务 1.36 1.33 -2.21% 1995.HK 永升服务 1.81 1.83 1.10% 6049.HK 保利物业 32.72 31.98 -2.26% 2602.HK 万物云 19.41 19.48 0.36% 2423.HK 贝壳-W 46.26 45 -2.72% 2669.HK 中海物业 4.33 4.34 0.23% 1778.HK 彩生活 0.234 0.223 -4.70% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 3.重点公司境内信用债情况 本周因春节无信用债发行。 # 4.本周政策回顾 图表5：中央政策及消息（2.15-2.22） 相关来源/文件 新闻要点 中央财办、中央农办 求是网 中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在《求是》发表文章《坚持稳中求进、提质增效努力实现“十五五”良好开局》，文章提 致善做好重点领域风险化解，守住守牢安全底线。从房地产市场供需两端发力，因城施策控增量、去库存、优供给，着力稳定房地产市场，有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，以构建房地产发展新模式为牵引推动房地产高质量发展。2、积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，严防虚假化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。稳妥推进地方中小金融机构风险化解、减量提质，充实风险处置资源和手段，强化早期干预和处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 资料来源：求是网，国盛证券研究所 # 5.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 # 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 # 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10% 之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 # 国盛证券研究所 # 北京 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层 邮编：100077 邮箱：gsresearch@gszq.com # 南昌 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦 邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com # 上海 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com # 深圳 地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼 邮编：518033 邮箱：gsresearch@gszq.com