> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发行业分析总结 ## 核心内容 本次分析聚焦于2026年7月30日政治局会议对房地产行业的政策影响、近期市场行情回顾、重点城市新房与二手房成交情况、房企信用债发行及融资情况，以及投资建议和风险提示。 ## 主要观点 - **政策层面**：政治局会议对房地产行业着墨较少，未提及城市更新、存量收储、保交楼等专项工具，整体政策无明显变化，预计Q3无大政策预期，将继续延用前期政策。 - **市场表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为5.0%，领先沪深300指数6.35个百分点，行业排名第八。个股表现分化，部分房企涨幅显著，也有部分跌幅较大。 - **新房成交**：本周30个城市新房成交面积183.4万平方米，环比提升26.8%，同比提升23.6%。一线城市和二线城市表现优于三线城市，三线城市同比大幅下降。 - **二手房成交**：本周15个样本城市二手房成交面积194.6万平方米，环比下降3.2%，同比增长2.5%。一线城市和三线城市表现相对较好。 - **信用债情况**：本周房企信用债发行规模为49.50亿元，环比下降85.28亿元，净融资额为-24.48亿元，融资环境依然紧张。 ## 关键信息 ### 政策回顾 - **宏观政策**：强调宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，推进“两重”建设和“两新”工作，优化财政金融协同促内需政策。 - **房地产市场**：稳定房地产市场，实施一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险。 - **地方政策**： - 武汉发布《城市更新“十五五”规划》，涉及多个方面如住房改造、社区建设、资金保障等。 - 青海实施《土地管理条例》，强调耕地保护、节约集约用地及宅基地标准。 ### 行情回顾 - **申万房地产指数**：本周累计变动幅度为5.0%，涨幅排名靠前的个股包括首开股份、中润资源、荣安地产等。 - **重点房企表现**：中梁控股、佳兆业、融信中国等涨幅较高，绿景中国地产、禹洲集团、碧桂园等跌幅较大。 ### 新房成交 - **30城新房成交**：本周183.4万平方米，环比+26.8%，同比+23.6%。 - **一线城市**：49.6万平方米，环比+13.3%，同比+31.3%。 - **二线城市**：104.8万平方米，环比+29.7%，同比+45.3%。 - **三线城市**：29.0万平方米，环比+44.5%，同比-24.6%。 - **累计表现**：30周累计新房成交面积4813.4万平方米，同比-16.1%。一线城市表现相对稳定，三线城市则持续低迷。 ### 二手房成交 - **15城二手房成交**：本周194.6万平方米，环比-3.2%，同比+2.5%。 - **一线城市**：85.2万平方米，环比+3.2%，同比+6.2%。 - **二线城市**：75.6万平方米，环比-12.6%，同比+1.5%。 - **三线城市**：33.8万平方米，环比+6.0%，同比+17.2%。 - **累计表现**：30周累计二手房成交面积6214.3万平方米，同比+5.7%。一线城市表现相对较好，二线城市略有波动，三线城市增长显著。 ### 信用债情况 - **发行情况**：本周共发行8只房企信用债，规模49.50亿元，环比减少85.28亿元。 - **债券类型**：以一般公司债为主，占比40.4%。 - **债券期限**：5年以上债券占比51.9%。 - **利率变化**：本周发行利率多呈下降趋势，如“26常高新MTN001”和“26宣城01”等。 ## 投资建议 - **总体评级**：维持行业“增持”评级。 - **多元化经营企业**：推荐华润置地、华润万象生活，因其具备穿越周期的能力。 - **轻资产运营企业**： - **中介类**：首选贝壳-W，A股次选为我爱我家。 - **物业类**：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 - **开发类房企**：优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市、历史包袱轻的公司，如H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产，以及A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。 - **类地方城投及地产转型股**：建议关注。 ## 风险提示 - **政策落地不及预期**：可能影响行业稳定。 - **需求复苏不及预期**：可能影响销售和市场表现。 - **房企出险风险蔓延**：可能对市场信心和资金链造成压力。 ## 行业走势  ## 作者信息 - **分析师**：金晶、周卓君 - **执业证书编号**：S0680522030001、S0680523070006 - **邮箱**：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com ## 相关研究 1. 《房地产开发：2026W29：本周新房成交同环比增长，二手房成交保持高位》（2026-07-26） 2. 《房地产开发：REITs 周报—二季报季节性回落与经营磨底，分化下寻找超跌机会》（2026-07-25） 3. 《房地产开发：2026W28：本周新房成交同比-3%，6月房价指数仍呈下行趋势》（2026-07-18） ## 图表目录 - 图表1: 历年中央政治局会议房地产相关表述 - 图表2: 本周申万一级行业指数涨跌幅排名 - 图表3: 本周各交易日指数表现 - 图表4: 近52周地产板块表现 - 图表5: 本周涨幅前五个股（人民币元） - 图表6: 本周跌幅前五个股（人民币元） - 图表7: 本周重点房企涨跌幅排名 - 图表8: 本周重点房企涨幅前五个股 - 图表9: 本周重点房企跌幅前五个股 - 图表10: 近6月样本城市新房成交面积及同比 - 图表11: 近6月样本一线城市新房成交面积及同比 - 图表12: 近6月样本二线城市新房成交面积及同比 - 图表13: 近6月样本三线城市新房成交面积及同比 - 图表14: 样本30城历年新房周度成交 - 图表15: 样本30城历年新房周度成交（4周移动平均） - 图表16: 样本30城新房成交面积数据跟踪 - 图表17: 近6月样本城市二手房成交面积及同比 - 图表18: 近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 - 图表19: 近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 - 图表20: 近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 - 图表21: 样本15城历年二手房周度成交 - 图表22: 样本15城历年二手房周度成交（4周移动平均） - 图表23: 样本15城二手房成交面积数据跟踪 - 图表24: 房企债券发行量、偿还量及净融资额 - 图表25: 本周房企债券发行以债券评级划分 - 图表26: 本周房企债券发行以债券类型划分 - 图表27: 本周房企债券发行以期限划分 - 图表28: 本周房企融资汇总 - 图表29: 地方性政策及消息 - 图表30: 中央政策及消息