2022-08-04-莱坊-深圳写字楼市场报告_2022年_Q2_5页_1mb

深圳甲级写字楼市场季度报告总结（2022年第二季度）

核心内容概览

2022年第二季度，深圳甲级写字楼市场呈现租金微升、净吸纳量回暖但需求复苏力度减弱的趋势。平均租金录得人民币195.0元/平方米/月，环比微升0.3%，这是自2020年疫情爆发后第二次实现租金正增长。全市净吸纳量约为16.0万平方米，环比上涨106%，但仍不足去年同期的一半，显示市场仍面临一定的复苏压力。在无新增供应的情况下，空置率下降1.6个百分点至15.5%。

主要观点

租金走势

• 整体租金：平均净有效租金为195.0元/平方米/月，环比微升0.3%。
• 子市场表现：
  • 福田-华强北：租金环比上涨4.1%，空置率下降3.9个百分点。
  • 南山-前海：租金环比上涨3.2%，空置率下降3.4个百分点。
  • 宝安中心区：租金环比上涨3.3%，空置率下降0.6个百分点。
• 前海区域：已连续第八季度实现租金正增长，租金上涨3.2%至175.9元/平方米/月，两年间租金涨幅达15%。

供应与需求

• 供应端：第二季度仅有三个项目交付，均为业主自用，新增供应有限。
• 需求端：净吸纳量回暖至16万平方米，但同比仍显疲软，显示企业租户需求复苏乏力。
• 租户行为：租户更加理性，关注综合成本，偏好实用率高、改建成本低的小面积单元。
• 租赁活跃领域：科技类企业如半导体行业表现活跃，如禹创半导体租下前海鸿荣源中心1,700平方米办公面积，拍明芯城租下新浩E都1,100平方米办公面积。

投资市场

• 交易情况：第二季度仅录得1宗投资交易，总金额达4.18亿元，由北京集创北方科技股份有限公司向深圳市联建光电股份有限公司购买深圳湾科技园办公楼中的17至19层，合计约10,288平方米。
• 市场环境：尽管政策暖风频吹，但深圳房地产调控未见明显松绑，高杠杆业主资金压力大，买家则更谨慎，关注资产保值增值潜力。

关键信息

• 未来展望：第三季度受预期不明朗及偶发疫情影响，大量新项目将推迟入市，新增供应预计仅有21万平方米。短期内市场仍将面临供过于求，租金或维持低位运行，空置率可能上升。
• 政策影响：部分区域如前海和宝安公示用地规划变更，将写字楼规划指标转为商务公寓及住宅用地，有望缓解未来的供应压力。
• 数据来源：报告数据由莱坊研究部提供，涵盖租金、空置率、净吸纳量及主要租赁成交情况。

图表说明

• 图一：展示深圳甲级写字楼市场参考指标。
• 图二：显示租金走势。
• 图三：展示供应量、净吸纳量及空置率变化。
• 图四：预测新增供应交付情况。
• 图五：各主要区域甲级写字楼租金和空置率对比。

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