20240908-华创证券-房地产行业8月百强房企销售投资数据点评_百强房企销售投资双降_期待政策加码_11页_780kb

8月百强房企销售投资双降，市场延续淡季行情

2024年8月，克而瑞数据显示，百强房企累计权益销售金额同比下降241%，环比下降111%，反映出房地产行业销售端的疲软。同时，拿地行为也有所收缩，1-8月百强房企累计拿地货值同比下降40%，单月拿地幅度处于近十年低位。
从季调整节后的景气度来看，8月百强房企销售景气度环比小幅下滑，叠加政策效果减弱与高温淡季影响，市场整体呈现供需低迷状态。

分化现象显著：央企稳定，非国企业绩承压

• 结构变化：1-8月，国央企在销售额中占比提升至68%，非国央企下滑至32%，表明央企调控政策效果较为明显。
• 单月表现：8月国房企绩同比下滑5%，非国房企则暴跌47%，销售分化加剧。
• 信用分化：非违约房企权益销售额占百强整体86%，违约房企表现更为疲弱。现阶段行业面临较高的信用风险。

拿地热度下降，“央强”趋势延续

1-8月百强房企总计拿地货值同比下降40%。龙头房企获取土地更加谨慎，仅为“以销定产”策略下的短期调整，体现开发商对后市信心不足。

• 央国企占据核心“战场”：1-8月央企拿地货值同比增长73pct，达到百强总货值的85%，土储集中度仍然较高。
• 民企调整策略：部分区域性民企如国贸地产、邦泰集团延续拿地积极性，城建、高速等地方国企也成为稳定拿地的主要力量。

城市土拍冷热不均，优质地块溢价仍高

优质低密地块争夺加剧，优质核心城市土地拍卖规则放开后，热门地块溢价率仍压不住房企热度：如8月徐汇区土地溢价率超30%，刷新全国楼面价纪录。

但多数土地底价成交，溢价率普遍不足0.5%，不具普遍溢价能力，预计大部分城市土地出让仍以平稳过渡为主，政府调控意图明显。

负面循环隐忧：低效土储拖累业绩

部分负债较重、土储质量低下的企业面临销售与再投资的负反馈：销售低迷—土储无法置换—土储质量下降—销售更弱。

这一循环机制使得部分企业偿债风险下降，一旦市场降温触发土储减值，将再次引发财务压力增加，对经营表现构成深远影响。

政策预期增强，推荐关注政策受益标的与估值修复机会

研究报告指出，当前市场已成为消化前期政策宽松结果的关键阶段，未来或有“强化型”宽松政策落地。

建议重点关注：

• 政策受益企业：如城中村改造相关的国企；
• 土储问题解决先行者：综合实力强且土储量合格的企业，有修复估值潜力；
• 中介公司：二手房时代中持续受益的中介企业。

推荐关注标的包括华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口及贝壳-W等。

风险提示：微观层面弱化传导，宏观环境仍处艰难调整期

房地产行业外部环境整体偏弱。报告提示，若微观重启动性机制失效，容易形成“价格与量能相互压制”的负反馈机制。

因此，行业企稳将依赖系统性风险缓释与组合式政策工具应用，投资者需在政策拐点出现前做好布局。