20180823-中邮证券-万科A-000002.SZ-头部房企稳健发展_多元化更进一步_5页_728kb

万科A（000002.SZ）投资评级与核心分析总结

投资评级

• 评级：谨慎推荐
• 依据： 预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数 10% - 20%

公司基本情况

• 收盘价： 22.82元
• 52周最高价： 40.67元
• 52周最低价： 19.75元
• 总市值： 2516亿元
• 流通市值： 2217亿元
• 总股本： 110亿股
• 流通股本： 97.15亿股

核心观点

收入与利润增长稳健

• 2018年上半年营业收入： 1059.75亿元，同比增长 51.80%
• 2018年上半年归母净利润： 91.24亿元，同比增长 24.94%
• 2018年上半年扣非后归母净利润： 90.97亿元，同比增长 27.70%
• 基本每股收益： 0.83元，同比增长 24.94%

销售增长稳健

• 销售面积： 2,035.4万平方米，同比增长 8.9%
• 销售金额： 3,046.6亿元，同比增长 9.9%
• 已售未结算资源： 3,693.0万平方米，合同金额约5,200.5亿元，较上年末增长 24.7% 和 25.5%
• 产品结构： 住宅占比 85.9%，商办占比 10.9%，其他配套占比 3.2%
• 户型分布： 144平方米以下中小户型占比 91%

盈利能力未见减弱

• 净利润增速低于营收增速： 主要因投资收益减少和少数股东损益增加
• 投资收益： 7.8亿元，同比减少 48.39%，主要由项目减值6亿元所致
• 少数股东损益： 43.99亿元，同比增加 59.94%，由合作项目结算规模增加导致

主业发展与业务拓展

• 新开工面积： 2321万平方米，同比增长 40%
• 竣工面积： 917万平方米，同比增长 44%
• 2018年重点发展长租公寓业务：
  • 覆盖 30个主要城市
  • 提供 青年公寓、家庭公寓、服务式公寓 三类产品

盈利预测与财务表现

财务指标预测：

• 毛利率： 稳定在 34% 左右
• 净利率： 从 15.32% 逐步下降至 13.61%
• 资产负债率： 从 84% 稍微上升至 85%
• ROE： 从 15.03% 逐步下降至 13.43%

现金流量分析

风险提示

• 房地产调控超预期
• 融资成本上升
• 长租公寓业务发展不顺利

投资建议

• 谨慎推荐： 未来6个月内，预计股票涨幅高于沪深300指数 10% - 20%
• 公司经营稳健： 拥有较强开发配套能力，销售增长稳定，盈利能力和现金流表现良好
• 业务多元化： 除房地产外，积极拓展租赁住宅和物业服务等业务，有助于提升整体价值

关键信息总结

• 万科A在2018年上半年保持了收入和利润的稳健增长，但净利润增速低于营收增速
• 销售增长主要得益于现金为王的经营理念和谨慎的扩张策略
• 长租公寓业务作为2018年的核心发展方向，覆盖30个主要城市
• 公司财务状况总体稳健，但需关注房地产调控、融资成本和长租公寓业务发展的风险
• 投资评级为“谨慎推荐”，基于对未来6个月内股票涨幅的预期分析