20211106-光大证券-万科A-000002.SZ-动态跟踪_万科物管分拆上市_开启多元化业务价值释放之路_3页_773kb

报告摘要

万科物管分拆上市总结

核心内容

万科计划分拆其子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在香港联合交易所发行H股并上市。此次分拆不改变万科的股权结构，且其仍将维持对万物云的控股权，截至公告日，万科直接或间接持有万物云62.889%的股权。该举措旨在推动万科向“城市综合运营商”转型，释放多元化业务价值，提升公司估值水平，并为公司提供新的融资渠道，优化财务结构。

主要观点

战略转型与价值释放
- 分拆物管板块有利于万科加速向开发、经营、服务并重的战略转型。
- 万物云在空间科技服务领域具备较强的发展优势，其独立上市有助于凸显该板块的价值。
- 分拆后，万科可借助万物云的独立融资能力，缓解当前房地产行业整体流动性紧张的状况。
万物云的业务与财务表现
- 万物云前身是万科物业，2020年更名为万物云，现拥有七大品牌，涵盖社区服务、商企服务、城市服务等领域。
- 2020年，万物云实现营业收入182亿元，同比增长27.4%，营业利润17.2亿元，年末在管面积达5.7亿平方米。
- 截至2021年上半年，万物云未经审计总资产为190.1亿元，总负债为119.3亿元；营业收入103.8亿元，同比增长33.3%，营业利润10.4亿元。
- 业务类型多元，住宅物业、商业物业、智慧城市服务分别贡献营收占比55%、30.4%、6.1%，第三方项目贡献约55%营收，外拓能力强。
估值与盈利预测
- 万科2021-2023年预测归母净利润分别为356.19亿元、367.58亿元、381.93亿元。
- 当前A股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为5.8倍、5.6倍、5.4倍；H股股价对应PE估值分别为4.6倍、4.4倍、4.3倍。
- A股和H股均维持“买入”评级，认为其估值具备较强吸引力。

关键信息

分拆上市时间：11月5日，万科宣布分拆万物云至港交所H股上市。
股权结构：万科仍保持对万物云的控股权，持股比例为62.889%。
财务数据
- 2021年预测营业收入为496.25亿元，同比增长18.41%；净利润为35.619亿元，同比下降14.20%。
- 2021年预测归母净利润为35.619亿元，对应EPS为3.06元。
- 2021年预测ROE为14.5%，较2020年的18.5%有所下降。
盈利能力指标
- 毛利率从2019年的36.2%下降至2021年的22.7%。
- EBITDA率从22.7%下降至13.7%，EBIT率从22.0%下降至12.7%。
- 归母净利润率从2019年的10.6%下降至2021年的7.2%。
偿债能力指标
- 资产负债率维持在83%-84%之间。
- 流动比率和速动比率保持稳定，分别为1.13-1.16和0.43-0.46。
- 归母权益/有息债务从0.72上升至0.96，有形资产/有息债务从6.52上升至8.60。

风险提示

上市方案尚存在不确定性。
多元化业务可能因市场竞争激烈而未达预期。
政策调控可能影响公司整体发展。

估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。估值方法及模型具有局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

公司评级

A股与H股均维持“买入”评级，认为其未来6-12个月的投资收益率有望领先市场基准指数15%以上。

市场数据

指标	数据
总股本（亿股）	116.25
总市值（亿元）	2071.58
一年最低/最高（元）	18.21/3.94
近3月换手率	61.27%

每股指标

指标	2019	2020	2021E	2022E	2023E
每股红利	1.02	1.25	1.07	1.11	1.15
每股经营现金流	4.04	4.58	9.54	5.52	7.17
每股净资产	16.64	19.32	21.13	23.22	25.40
每股销售收入	32.55	36.08	42.69	50.22	58.69