20200310-58安居客房产研究院-2019年楼市总结_平稳有序_砥砺前行_55页_1mb

平稳有序磁滞前行 - 2019年楼市总结

核心内容

2019年房地产市场在国内外经济环境和政策调控下，呈现出“平稳有序”的发展态势，市场整体趋于理性，购房者信心逐步恢复，政策层面更加注重长效机制建设。

主要观点

一、经济环境

• 全球经济压力：2019年全球经济面临通胀低迷的压力，美联储维持利率不变，货币政策进入观望期。
• 国内经济稳定：国内经济运行总体平稳，GDP增速保持在6%以上，但增速有所放缓。

二、政治背景与政策导向

• 金融政策收紧：国家对房地产金融政策持续收紧，防止资金违规流入房地产领域，控制居民杠杆率。
• 土地政策规范：土地政策进一步规范，集体土地入市、土地市场调控等政策落地，土地供给侧改革推进。
• 调控政策明确：国家层面多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，坚持“房住不炒”定位，推动“一城一策”实施。
• 人才与落户政策宽松：多数城市放宽落户门槛，提供人才补贴，吸引人才定居。
• 租赁市场发展：国家推动住房租赁市场发展，支持专业化、机构化租赁企业发展，整治中介乱象。

三、新房市场表现

• 土地市场降温：2019年1-11月土地购置面积和成交价款同比双降，房企拿地更加理性。
• 开发投资增速回落：全国房地产开发投资同比上涨10.2%，但增速回落，东北地区最为明显。
• 商品房销售增长：全国商品房销售金额预计突破15万亿元，一线城市成交表现较好。
• 待售面积下降：商品房待售面积持续下降，住宅待售面积同比减少12.6%。
• 用户行为变化：购房者信心指数在3月后走低，年末回升；找房高峰出现在3月，随后趋于平稳；三四线城市年末找房热度回升；用户更关注三居室及中等总价房源。

四、二手房市场表现

• 挂牌房源增加：二手房挂牌房源量在春节后逐步上升，6月份达到全年峰值。
• 访问量缓慢下行：二手房访问量在3月后逐步下降。
• 价格与户型偏好：一线城市二手房挂牌价平稳，新一线城市涨幅明显；三居室为用户理想户型。
• 总价偏好集中：多数购房者偏好总价在100-150万之间的房源，一线城市接受高总价房源比例更高。
• 小区环境与周边配套：停车位、儿童设施、商超等成为购房人群关注重点。
• 交房后服务需求：保洁及维修服务关注度较高，物业服务仍是重要考量。
• 找房方式多样化：线上找房成为主流，六成购房者通过中介找房，关注服务态度、房源数量和费用。

五、海外置业趋势

• 意愿不高：多数购房者对海外置业持谨慎态度，仅37.1%有意愿。
• 投资与教育为主要动机：超四成购房者因房产升值潜力而选择海外置业，43.9%为子女教育需求。
• 热门地区：北美国家最受欢迎，东南亚次之，欧洲和中东地区也有一定吸引力。
• 预算集中：多数购房者预算集中在100-300万，新一线城市更倾向于中端房源。

关键信息

• 政策导向：房地产金融政策持续收紧，土地政策进一步规范，调控政策更加注重长效机制。
• 市场表现：新房市场整体趋稳，土地市场降温，商品房销售破15万亿，待售面积下降。
• 用户行为：购房者信心逐步恢复，关注三居室及中等总价房源，重视小区环境和周边配套。
• 市场分化：一线城市和热点二线城市调控政策收紧，三四线城市有望放松。
• 房企分化：产品力成为竞争关键，房企逐步回归一二线城市，中小房企面临更大挑战。
• 未来趋势：2020年房地产市场将更加分化，产品力提升和用户需求变化成为主要方向。

未来展望

1. 调控分化：房价将成为调控松紧的“刻度尺”，三四线城市放松概率提升。
2. 金融政策收紧：2020年房企融资将继续从严，产品力和抗风险能力成为竞争关键。
3. 房企回归一二线：受棚改结束和三四线需求下降影响，房企将更多关注一二线市场。
4. 用户需求变化：随着95后、00后进入社会，租房接受度上升，户型偏好向三居室转变。
5. 市场稳定发展：房地产市场进入稳定发展阶段，未来将更加注重品质和人居环境提升。

报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院，基于市场公开信息及平台监测数据。
• 数据周期：2019年1月至12月。
• 版权与免责：报告内容受法律保护，未经授权不得复制、改编或引用，公司不承担相关责任。

作者信息

• 首席分析师：张波
• 高级分析师：代金玲
• 联系方式：zhangbo_ajk@58.com
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