2017-房地产基金行业深度研究报告：中国式REITs发展刺激行业成长海_24页_1mb

中国房地产基金行业发展总结

核心内容概述

中国房地产基金行业正处于起步阶段，但具备广阔的发展前景。随着房地产市场从高速增长转向平稳发展，房地产基金公司通过提供不动产相关的资产管理服务，逐步成为推动行业转型的重要力量。中国式REITs作为房地产基金未来发展的核心业务，具有良好的市场潜力，预计资产管理规模可达1.48万亿元，带来的行业营收空间约为491亿元。

主要观点

• 房地产基金公司是提供不动产相关金融工具投资服务的资产管理企业，收入主要来源于管理费、超额业绩提成及投资收益。
• 中国式REITs是房地产基金的核心业务，虽与海外REITs概念不同，但本质上相通，主要以持有型物业为目标资产，通过经营收益和物业增值为主要收入来源，向投资者提供稳定分红。
• 美国REITs发展历史悠久，拥有成熟的市场机制和较高的市值，而我国目前的REITs市场尚处于初级阶段，但具备广阔的发展空间。
• 投资能力和投后管理能力是房地产基金公司发展的两大核心能力，决定其能否在市场中脱颖而出并实现AUM的快速增长。
• 嘉宝集团因其收购光大安石基金51%的股权，获得了强大的投资和投后管理能力，成为推荐的行业龙头。

关键信息

中国房地产基金行业现状

• 中国房地产基金行业起步较晚，整体资产管理规模仍远不及黑石房地产基金。
• 当前行业仍以固定收益为主，产品类型较为单一，缺乏成熟的退出机制。
• 房地产基金公司多以自有资金参与项目，具备一定的投资收益能力。

中国式REITs的市场潜力

• 中国式REITs涵盖范围较广，包括CMBS及私募产品。
• 保守测算，中国式REITs的资产规模上限约为14839亿元，管理费和业绩提成可带来约371亿元的营收。
• 中国房地产基金行业营收市场空间约491亿元，其中REITs业务占主要部分。

房地产基金公司核心能力

• 投资能力：房地产基金公司需具备筛选优质不动产、设计金融产品、营销能力及风控能力。
• 投后管理能力：投后管理是房地产基金独有的核心能力，包括物业运营、租户优化、租金提升等，是推动项目价值增厚的关键。

中国式REITs的优势与吸引力

• 中国式REITs可以帮助企业盘活存量资产，降低负债率，改善利润指标。
• 通过资产证券化，可以降低购买门槛，吸引投资者参与。
• 基于物业筛选和经营能力，房地产基金公司可以在非优质资产中为投资者发掘高回报项目。

房地产基金行业发展趋势

• 未来房地产基金行业将更注重资产的稳定运营和长期价值创造，而非短期开发收益。
• 与房地产开发企业不同，房地产基金公司更倾向于长期持有优质资产，通过运营提升其价值。
• 金融与地产的结合，使房地产基金公司具备独特的竞争优势，能够提供更全面的资产管理服务。

重点公司分析

风险提示

• 房地产行业调控和利率上升：调控可能带来不确定性，利率上升会降低REITs的吸引力。
• 政策波动：房地产基金的发展与政策环境密切相关，尤其是货币政策和产业政策的变化。
• 市场成熟度：当前中国式REITs市场仍处于初级阶段，需时间发展和制度完善。

投资建议

• 维持“强于大市”投资评级：房地产基金行业具有良好的成长空间，未来可能进入快速发展阶段。
• 推荐嘉宝集团：嘉宝集团通过收购光大安石基金，获得了强大的投资能力和投后管理能力，具备成为行业龙头的潜力。

房地产基金公司发展趋势

• 轻资产运营：房地产基金公司倾向于通过资产管理获取收益，而非依赖开发业务。
• 品牌与专业能力：具备市场影响力的品牌和专业团队是房地产基金公司发展的关键。
• 政策与市场环境：随着房地产调控和利率变化，房地产基金公司需具备较强的宏观趋势判断和风险控制能力。

中国式REITs与成熟市场REITs的对比

房地产基金公司的发展建议

• 提升投资能力：善于挖掘优质不动产，设计符合投资者需求的金融产品。
• 强化投后管理能力：通过主动管理提升物业价值，降低风险，增强投资者信心。
• 拓展融资渠道：通过资产证券化、私募基金等方式，增加资金来源，扩大AUM。
• 构建品牌影响力：通过良好的历史业绩和市场声誉，吸引更多的投资者和资产方。

结论

中国房地产基金行业具有广阔的发展前景，尤其是在中国式REITs的推动下。投资能力和投后管理能力是房地产基金公司发展的核心竞争力，未来行业将向轻资产运营和价值创造的方向发展。嘉宝集团因其收购光大安石基金，具备较强的市场竞争力，是值得重点关注的公司。