2018-清科观察：2012年“中国式”私募房地产投资基金投资方式多元化_3页_220kb

报告摘要

清科观察：2012年“中国式”私募房地产投资基金投资方式多元化总结

核心内容

2012年，中国私募房地产投资基金在发展初期，面临国内房地产市场调控严格、融资渠道受限等挑战。尽管如此，私募房地产基金仍作为重要的融资手段受到房企的青睐，并呈现出投资方式多元化的发展趋势。全年共发生80起投资案例，其中股权与债权结合的投资方式成为主流，同时股权投资和可转债等新型投资方式也在逐步探索中。

主要观点

投资方式呈现多样化
- 私募房地产基金在2012年主要采用两种过渡性投资方式：“过桥投资”和“股权与债权结合”。
- 过桥投资主要用于满足房企短期资金需求，具有高成本、短周期和抵押物担保等特点。
- 股权与债权结合的投资方式则在风险与收益之间取得平衡，股权投资比例较低，债权为主，适合长期稳定发展。
股权投资成为理想模式
- 股权投资注重企业未来的发展潜力和资本增值，基金参与企业经营和重大决策，但风险较大、投资周期长。
- 由于市场调研、土地竞标和估值等环节成本高，且退出机制复杂，房地产基金在推广股权投资方面面临一定困难。
- 尽管如此，股权投资作为战略投资，正逐渐成为私募房地产基金的发展方向，部分机构如河山资本和盛世神州已开始“去债权化”转型。
可转债开启双面投资模式
- 可转债作为新型融资工具，相较于债券融资和增发融资，成本更低，对正股冲击较小，尤其适合股票市场低迷时期。
- 当前私募房地产基金对可转债的投资仍以债权方式为主，因其流程复杂、机构熟悉度低，导致其应用受限。
- 可转债具有债权与股权的双重属性，为私募房地产基金提供了新的投资路径，但其发展仍需进一步完善。

关键信息

投资数量：2012年共发生80起投资案例。
主流方式：股权与债权结合投资为主，占比最高。
过渡模式：过桥投资和股权与债权结合是当前私募房地产基金的过渡形式。
发展趋势：股权投资逐渐成为趋势，部分机构尝试转向完全股权投资。
可转债现状：可转债作为双面性投资工具，尚处于探索阶段，应用受限。

市场背景与挑战

房企面临融资困难，房地产信托产品几乎停发，银行信贷风险上升。
市场监管缺失，基金发展良莠不齐，影响其健康发展。
投资方式需进一步优化，以促进长期参与和市场多元化发展。

机构介绍

清科研究中心：成立于2001年，是中国私募股权投资领域最具权威性的研究机构之一，提供研究报告、数据库、私募通、排名榜单等产品和服务。
清科集团：成立于1999年，是中国领先的创业投资与私募股权投资综合服务及投资机构，涵盖信息资讯、研究咨询、会议论坛、投资银行服务、直接投资及母基金管理等业务。