2004-09-27-深交所-我国发展上市房地产基金研究（全文_深证综研字第0100号）_87页_317kb

我国发展上市房地产基金研究总结

• 核心结论：

  1. 法律制度障碍：
     我国现行《公司法》和《信托法》对REITs（房地产投资信托基金）的发展限制较多，而契约型上市房地产基金（LPFs）的法律障碍较小，建议优先发展LPFs。
  2. 产品设计建议：
     LPFs以契约型基金为基础，由基金管理人、托管人和持有人组成，具有高流动性和稳定分红的特点。管理人负责投资与资产运营，托管人提供资产托管服务，持有人通过持有人大会行使决策权。
  3. 产品功能与要求：
     • 投资方向：仅限于可产生租金收入的房地产，禁止投资空置土地或房地产开发项目，房地产投资比例不低于75%。
     • 收入分配：分红比例不低于90%，剩余资金作为红利分配给持有人。
     • 评估方法：建议采用FFO（运营资本法）进行估值，而非GAAP（通用会计准则），以更好地反映现金流情况。
     • 治理结构：明确持有人大会的决策权限，增强投资者话语权，规范管理人和托管人的职责。
  4. 监管原则：
     上市监管与普通股票类基金类似，但需对资产要求、结构设计、参与方职责等进行专项监管，特别是加强增值路径和信息披露的监管。
  5. 市场影响：
     LPFs有助于降低房地产行业对银行的融资依赖，为投资者提供低风险、高稳定性的投资工具，同时提升房地产二级市场流动性。

• 核心建议：

  1. 证监会应尽快制定《上市房地产基金暂行规定》，明确LPFs的设立、运营和监管要求。
  2. 加强行业研究与论证，完善LPFs的组织结构和政策支持。
  3. 推动资产评估、税务政策等相关配套制度的完善，为LPFs的稳定发展提供法律保障。

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