房地产行业境内资产系列：当前房地产面临的矛盾与难题_10页_769kb

房地产市场现状与政策展望总结

核心内容

当前中国房地产市场面临多重挑战，主要体现在销售修复反复、信心不足、融资困难等方面。尽管6月房地产销售面积和金额出现明显回暖，但7月市场再次回落，显示房地产市场复苏的不确定性。此外，居民对未来收入预期悲观，储蓄意愿上升，购房意愿下降，进一步抑制了市场活力。房企融资端虽有边际改善，但整体仍面临较大压力，政策对房地产的支持力度尚显不足。

主要观点

1. 地产销售修复存在反复和不确定性

• 6月销售回暖：全国商品房销售面积和金额分别环比增长65.77%和68.14%，成为上半年成交最佳月份。
• 7月销售回落：日度成交平均值从69万平方米回落至33万平方米，与5月接近，显示市场信心不足。
• 房价略有回升：一线城市新房价格环比上涨0.5%，二线城市如成都涨幅达1.3%，但整体市场仍缺乏持续性。

2. 居民信心与购房意愿低迷

• 收入预期回落：央行数据显示，居民对未来收入信心指数跌至45.7，为历史最低。
• 储蓄倾向上升：58.3%的居民倾向于更多储蓄，购房意愿降至16.9%，为2016年以来新低。
• 房价预期分化：看跌房价比例上升至16.0%，看涨比例微降，多数居民预期房价“基本不变”。

3. 房企融资改善有限

• 资金到位改善：1-6月房企到位资金同比跌幅收窄至-25.3%，6月单月跌幅为-23.6%，为年内首次边际好转。
• 销售回款为主：房企资金来源仍以销售回款为主，6月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比增长显著。
• 融资渠道受限：国内贷款、自筹资金等项仍面临压力，融资端改善节奏受政策力度和风险处置进展影响较大。

4. 地产风险局部“显性化”

• 政策多管齐下：各地出台多种创新政策，包括生育挂钩购房、房票安置、租售分离、团购购房等。
• 一线城市政策未松：一线城市未明显放松政策，市场预期不强，房价上涨风险可控。
• 政策需兼顾多目标：因城施策需在稳定房价、促进销售、防范风险之间取得平衡，政策效果仍需观察。

5. 风险化解是关键

• 稳房价：银保监会强调“稳地价、稳房价、稳预期”，多地发布“限跌令”。
• 保交楼：政府通过设立纾困基金、引入国资、推动项目复工等方式保障交付。
• 贷款风波：居民因房企风险担忧贷款违约，政策需进一步明确处理方式，以稳定市场信心。

关键信息

市场表现

• 销售数据波动：6月销售回暖，但7月回落，显示市场修复不稳定。
• 投资持续低迷：房地产投资增速为-5.4%，处于复苏链条末端，对经济构成拖累。
• 开工与竣工数据恶化：新开工同比跌幅扩大至-34.4%，竣工同比跌幅达-21.5%，反映房企资金紧张与项目停工问题。

政策动向

• 因城施策：地方政府推出多样化救市政策，但一线未明显放松。
• 创新政策：包括房票安置、购房团购、以物换房等，旨在刺激需求与盘活存量。
• 风险化解：通过保交楼、稳房价、贷款处理等方式逐步化解房地产风险。

国内外对比

• 与美国次贷危机对比：中国房地产金融化程度低，按揭贷款占银行信贷比例约20%，居民杠杆率可控，风险扩散有限。
• 日本泡沫破灭警示：日本房地产泡沫破裂后引发长期经济停滞，中国需避免类似硬着陆，应采取温和、持续的政策组合。

展望与建议

• 政策预期：7月底政治局会议可能释放进一步政策松动信号，但力度仍需观察。
• 风险可控：当前房地产风险主要集中在房企端，居民端风险较小，政策有望推动风险出清。
• 稳地产为首要任务：在二十大即将召开的背景下，“稳”成为政策核心，防止系统性风险是底线思维。

作者信息

• 作者：汤玥
• 单位：平安银行私行财富事业部
• 职位：策略分析师

数据来源

• 图表数据：来自Wind、平安私人银行投研团队及Numbeo等公开资料。
• 免责声明：本报告引用信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性，仅作参考使用。

结论

当前中国房地产市场面临信心与融资双重压力，政策在稳房价、保交楼、促销售之间寻求平衡。尽管各地出台创新政策，但一线未明显放松，市场周期拐点仍难判断。政策需在风险化解与市场稳定之间取得平衡，避免硬着陆，推动房地产市场温和复苏。