20220726-平安银行-房地产行业境内资产系列_当前房地产面临的矛盾与难题_10页_769kb

房地产市场现状与政策展望总结

核心内容

当前中国房地产市场面临持续修复困难，主要受居民信心不足和购房意愿下降的制约。尽管6月房地产销售出现短暂回暖，但7月市场再度走弱，显示房地产市场复苏仍存在反复和不确定性。

主要观点

• 销售修复反复：6月全国商品房销售面积和金额环比大幅增长，成为上半年最佳成交月份，但7月日度成交回落至接近5月水平，显示市场修复脆弱。
• 居民信心回落：央行数据显示，居民对未来收入信心指数降至历史最低，储蓄倾向上升，购房意愿减弱，反映出经济不确定性对居民消费行为的影响。
• 政策创新与因城施策：各地出台多种创新政策鼓励购房，包括生育挂钩购房、房票安置、购房团购等，但一线城市尚未明显放松政策，仍坚持“房住不炒”定位。
• 房企融资改善有限：房企融资端虽有边际好转，但整体改善幅度较小，资金难题仍未根本解决，销售回款仍是主要资金来源。
• 风险化解关键：稳房价、保交楼、处理贷款问题成为当前政策重点，但力度仍显不足，需进一步加强。

关键信息

1. 房地产销售数据

• 6月全国商品房销售面积：18185万平方米，环比增长65.77%
• 6月全国商品房销售金额：17735亿元，环比上涨68.14%
• 7月日度成交平均值：33万平方米，与5月接近
• 一线新房价格环比上涨0.5%，二线城市新房价格环比上涨0.1%，成都涨幅达1.3%
• 70个大中城市二手住宅价格指数环比改善，一线微涨，二三线跌幅收窄

2. 房企融资与开发投资

• 1-6月房企到位资金同比跌幅收窄至-25.3%，6月单月跌幅-23.6%
• 6月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比增长35.8%和44.3%
• 房企资金面改善仍依赖政策扶持与风险事件处置进展
• 开发投资尚未企稳，6月房地产投资增速为-5.4%，较5月继续恶化

3. 居民购房能力与意愿

• 上半年住户部门人民币存款增加10.33万亿元，同比多增2.9万亿元
• 居民人均可支配收入同比增长4.7%，实际增长3.0%
• 居民对未来收入信心指数降至45.7，为历史最低
• 储蓄倾向上升至58.3%，购房意愿降至16.9%，创2016年以来新低

4. 政策创新与地方实践

• 需求端政策：
  • 生育挂钩购房（如甘肃张掖临泽、江苏南通海安）
  • 房票安置（如四川宜宾、河南郑州）
  • 长租房屋不占购房名额（长沙）
  • 购入满五年的房屋不占名额（佛山）
  • 鼓励购房团购（山西太原、广东中山等）
  • 以农产品换房（如南京新城控股、河南商丘等）
• 供给端政策：
  • 信用衍生工具支持头部房企发债（碧桂园、龙湖、美的置业）
  • 国资入股民营房企（华南城、建业地产）
  • 地方设立地产纾困基金（郑州、咸阳等）
  • 信托公司接手问题项目（中粮信托、中融国际信托等）
  • AMC+国企/央企合作纾困（长城资产、华融资产等）

5. 一线城市与房地产周期

• 一线城市房地产政策保持稳定，未明显放松，仍以市场内在韧性与信心修复为主
• 历史经验表明，房地产上涨周期通常以一线城市回暖为开端，但当前一线房价处于较高水平，放松预期不高
• 一线房价收入比处于较高水平，可能增加未来硬着陆风险

风险对比与政策启示

1. 与美国次贷危机对比

• 美国次贷危机背景：房价连续上涨6年，银行过度发放贷款，居民收入与房价不匹配，最终导致断供与不良资产增加
• 中国现状：按揭贷款占银行信贷规模较低，房地产金融化程度不高，大面积坏账风险可控
• 贷款风波主因：房企资金链断裂引发的负反馈，而非居民购房能力问题
• 政策应对：当前政策聚焦于稳房价、保交楼、处理贷款问题，但力度仍显不足

2. 日本房地产泡沫硬着陆的警示

• 日本泡沫破裂：1990年代通过收紧信贷、限制投资等方式刺破泡沫，导致房价高位回落，经济陷入长期通缩
• 中国应避免硬着陆：需采用软着陆策略，通过连续、平稳的政策组合，逐步化解房地产风险
• 政策方向：稳地产成为稳增长的关键，短期观察7月底政治局会议，预计政策将有实质性松动

展望

• 下半年政策或将进一步松动，以促进房地产市场修复
• 需关注政策执行力度与风险化解效果，避免系统性风险
• 市场对一线大幅放松预期不高，房地产周期拐点仍难判断

作者信息

• 汤玥：平安银行私行财富事业部策略分析师
• 机构：平安银行投顾中心

数据来源

• 公开资料整理，平安私人银行投研团队
• Wind，Numbeo，其他公开数据平台

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