房地产行业：当前房地产如何破局？-20230701-国海证券-23页_701kb

报告摘要

当前房地产如何破局？总结

核心内容

2023年开年，房地产市场短暂出现“小阳春”，但市场回暖基础薄弱，4、5月商品房销售明显降温。市场复苏势头未能持续，引发对趋势性下降还是季节性回调的担忧。当前房地产市场面临供应端总量收缩、结构错配和需求端预期下行、购买受限的双重压力，需通过多主体协同发力实现破局。

主要观点

供应端问题突出：土地供应总量下降，导致新房供应承压。房企流动性危机影响开发能力，地方国资平台开发周期长，难以快速转化土地资源。
需求端理性回归：中长期购房需求仍充足，但购房行为趋于理性，成交周期拉长。改善性需求成为市场主力，对住房提出更高要求。
市场破局路径：需以有效供给为基础，以供给主体稳健运营为支持，以释放需求提升预期为抓手，多主体协同发力。

关键信息

1. 供应端收缩，结构性问题突出

有效供应不足：
- 2023年1-5月，重点30城商品房供应量比2021年同期下降42%，比近五年平均供应量低25%。
- 供求比从2020年的1.06降至2023年的0.77。
- 4月、5月重点30城超七成城市新推盘面积环比下降，市场可推售新盘减少。
主体开发能力下降：
- 房企流动性危机导致新增供应受阻，收并购进展缓慢。
- 地方国资平台公司拿地后推进速度慢，项目转化周期长，2023年3月末入市率仅为6%。
结构错配：
- 区位错配：一线城市核心区土地供应稀缺，需求向核心区回流。
- 户型错配：市场以90平左右刚需产品为主，改善型产品供应不足。
- 品质错配：大建设时期住宅同质化严重，品质下降，无法满足改善需求。

2. 需求端回归理性，改善性需求成为主力

需求充足但理性：
- 城镇化、人口迁移、住房消费升级等因素推动中长期购房需求。
- 全国城镇家庭户人均住房间数由2010年的0.9间增至1.1间，住房短缺时代已结束。
购房需求变化：
- 从刚需转向改善，套均面积、金额上升，改善型产品成交比例提高。
- 2023年5月全国商品房成交均价达11400元/平，创近几年新高。
- 部分城市120平米以上住宅成交占比显著提高。
政策限制购房：
- 一线城市首套房认定严格，二套房首付比例高。
- 非户籍人口购房限制严格，部分城市需连续缴纳5年社保。
- 二线城市房贷利率加点仍高，存在下调空间。
- 三四线城市在保障性租赁住房政策支持方面仍需加强。
购房预期低迷：
- 2023年第一季度，居民购房意愿为17.5%，近六年持续下降。
- 购房者对房价下降预期强烈，持币观望情绪浓厚。
- 收入预期改变，居民更谨慎，预防性储蓄增加。

3. 破局：多方位共同发力

企业端：
- 加快转型升级，提升住房品质，优化产品结构。
- 通过收并购盘活出险企业存量土地，加快项目开发。
- 引入专业团队，实现投资、开发、运营分离，提升效率。
政策端：
- 提升土地供应质量，优化土地区位结构，增加核心区优质土地供应。
- 因城施策，根据不同城市供需情况调整土地供应策略。
- 推进城中村改造，增加优质住宅用地供应。
- 商办用地调规，增加住宅供应。
需求端支持：
- 放宽生育政策，鼓励多孩家庭购房。
- 优化限购限贷政策，降低首付比例，放宽非户籍购房限制。
- 鼓励保障性租赁住房发展，通过金融、税收、配套等多维度支持。

风险提示

对未来趋势解读偏差。
分线城市基本面差异导致市场判断存在局限性。
调研样本有限，报告仅反映可观测样本情况。
对房地产政策解读偏差。
数据可得性受限，部分数据口径不一致，需斟酌比对使用。

图表目录

图1：2018-2023年1-5月30重点城市商品房供应面积
图2：2018-2023年1-5月30重点城市商品房供求比
图3：2017-2022年土地成交规划建面
图4：全国土地成交建筑面积及同比增长率
图5：房地产开发实际到位资金同比增长情况
图6：2020-2023年房屋新开工面积累计同比
图7-10：2022年北京、上海、深圳、广州供地区位分布
图11：过去房地产企业主要靠的是周转和杠杆
图12：商品房待售面积走高
图13：购房需求来源
图14：我国城镇化进程及未来趋势
图15：2010-2020年人均住房建筑面积增长情况
图16-18：全国商品房成交平均价格及部分城市改善型住宅成交占比
图19：北京各城区老旧房源分布
图20：老人养老住房意愿
图21-24：购房意愿下降、房价预期、居民存款增加、个人住房贷款增速下降

表格目录

表1：22城2021及2022年不同企业两集中项目入市情况
表2：2023年1-5月各城市产品供应占比
表3：本轮调控政策调整情况

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