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消费REITs 2024年度综述：新消费叙事下迎α时代

核心内容概览

2024年作为消费REITs的开局之年，整体表现稳健，尽管面临零售市场平淡和供应放量的挑战，但多数REITs仍完成了预测收入目标，并在市场中展现出超额收益。消费REITs具备前周期属性，预计在宏观环境改善中将率先受益，4%左右的股息率巩固了其配置价值。嘉实物美消费和华夏首创奥莱等REITs因运营效能和品牌优势，表现尤为突出。

主要观点

• 零售市场整体平稳：2024年全国社零增速为3.5%，线下社零同比增幅低于线上。
• 供应高峰下租金承压：一二线城市优质零售物业供应持续增长，租金同比跌幅扩大，但出租率保持高位。
• 业态分化明显：奥特莱斯及社区商业表现优于传统购物中心，尤其嘉实物美消费和华夏首创奥莱实现显著增长。
• 消费理念转变：消费者更关注性价比与情绪价值，零售业态偏好向轻奢、运动、宠物、二次元等方向转变。
• 运营能动性关键：招商和运营策略的灵活性是获得超额收益的核心，2024年各REITs积极调改，为2025年蓄势。
• 市场表现分化：8只消费REITs均跑赢REITs指数，嘉实物美消费和华夏首创奥莱表现尤为亮眼。
• 2025年展望：随着消费政策的持续刺激，需求有望修复，租金跌幅或将收窄，消费REITs具备进一步增长潜力。

关键信息

2024年零售市场表现

• 全国社零总额同比增长3.5%，其中线下社零总额同比增长1.8%。
• 2024年下半年促消费政策推动零售景气度修复，商品零售需求稳步上行，餐饮业保持低速增长。

2024年零售地产表现

• 一二线城市优质零售物业存量同比增长5.9%，空置率维持在10.2%。
• 租金同比跌幅扩大，首层平均租金同比下降3.3%，但出租率维持在97%以上。
• 嘉实物美消费和华夏首创奥莱因租金单价提升和运营修复，表现优于其他REITs。

2024年收入表现

• 消费REITs整体营收同比增长12%，其中嘉实物美消费增长50%，华夏首创奥莱增长24%。
• 传统购物中心表现温和，收入增速低于客流增速，说明客单价下行。
• 除华夏金茂商业外，其余REITs均超额完成预测营收目标。

2024年盈利表现

• EBITDA整体同比增长4%，其中嘉实物美消费和华夏首创奥莱完成率最高，分别达132.8%和141.7%。
• Q4 EBITDA利润率整体下降，但中金印力消费逆势增长，显示运营能力提升。

市场表现

• 所有消费REITs均完成年度可供分配金额目标，完成率区间为101%~110%。
• 消费REITs跑赢REITs指数，嘉实物美消费和华夏首创奥莱因业绩超预期和品牌溢价，估值更具吸引力。
• 2025年以来，消费REITs超额收益更为显著，其中嘉实物美消费涨幅达58.6%。

2025年展望

• 一二线城市优质零售物业供应仍将持续，但需求修复将推动租金跌幅收窄。
• 运营能力成为核心竞争力，各REITs积极引入高情绪价值品牌，如二次元、潮流集合店、宠物用品等。
• 2025年部分REITs可能受益于基数效应，如华夏华润商业和华夏首创奥莱。

REITs表现亮点

• 嘉实物美消费：全年营收增长50%，租金单价增长46.6%，完成率120.1%。
• 华夏首创奥莱：全年营收增长24%，租金单价增长30.5%，完成率125.4%。
• 华夏华润商业：全年营收增长5%，租金单价增长10.1%，完成率102.5%。
• 中金印力消费：全年营收增长8%，租金单价增长1.9%，完成率103.0%。
• 华夏大悦城商业：全年营收增长1%，租金单价增长6.5%，完成率102.5%。

风险提示

• 市场化租金下降：若租金下降幅度超预期，可能影响资产盈利能力。
• REITs整体估值下滑：若其他产权类REITs底层资产运营不佳，可能影响整体估值水平。

投资建议

• 基于运营效能走势和基数效应，更看好华夏首创奥莱、华夏大悦城商业、中金印力消费和华夏华润商业。
• 消费REITs具备4%左右的股息率，巩固其配置价值。

总结

2024年消费REITs整体表现稳健，运营效能和品牌溢价成为估值提升的重要因素。随着消费政策的持续刺激和业态调整，2025年消费REITs有望迎来更好的发展机遇。投资者应关注各REITs的运营能力和区域发展潜力，以把握未来的α机会。