> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 静待消费春风暖 - 消费REITs 2025年报综述总结 ## 核心内容 2025年消费REITs整体表现优于市场，年内累计涨幅（复权）达 $28.72\%$，显示出较强的抗风险能力和成长性。消费REITs在行业收缩与存量博弈背景下，仍保持良好经营业绩，运营稳定，出租率和收缴率维持高位，同时具备较强的现金流能力。随着政策支持的加强，消费REITs板块有望在未来持续跑赢市场。 ## 主要观点 - **消费REITs表现优异**：2025年消费REITs整体表现突出，尤其是在政策支持和市场环境改善的背景下，其涨幅远超其他板块，显示出良好的投资价值。 - **政策推动市场发展**：2025年12月31日，中国证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告》，标志着消费REITs进入系统化发展阶段，推动市场扩容。 - **经营业绩稳健**：12支消费REITs整体经营保持韧性，收入和EBITDA表现良好，部分项目如中金唯品会奥莱REIT和华夏中海REIT运营净收益完成度超过 $110\%$，显示出较强的盈利能力。 - **分派率与现金流稳定**：多数消费REITs分派率在 $3.7\% - 5.2\%$ 之间，其中易方达华威市场REIT分派率高达 $5.18\%$，成为现金回报的代表。 - **估值分化明显**：消费REITs内部估值差异显著，部分高估值项目如保租房、消费基础设施、市政公用水利和数据中心，因其现金流稳定、租约可预测、政策支持明确，成为类红利与类固收资金的首选。 - **投资建议**：建议优先选择低P/NAV且运营稳定的消费REITs，同时警惕高P/FFO但增长乏力的项目。 ## 关键信息 ### 1. **市场表现** - 2025年消费REITs累计涨幅（复权）为 $28.72\%$，显著高于其他板块。 - 全市场公募REITs二级市场整体表现稳健，剔除新发规模影响年内累计涨跌幅为 $+6.81\%$，其中消费板块涨幅最大。 - 2025年公募REITs总发行规模达2154.69亿元，同比增长 $26\%$，消费基础设施REITs新发项目共5单，包括易方达华威市场REIT（首单农贸市场REIT）。 ### 2. **经营业绩** - **华夏华润REIT** 在收入和EBITDA规模上保持绝对领先。 - **易方达华威市场REIT**、**嘉实物美REIT** 和 **中金唯品会奥莱REIT** EBITDA利润率超过 $70\%$，显示出较强的盈利能力。 - **中金唯品会奥莱REIT** 运营净收益完成度最高，为 $137.96\%$，华夏中海和华夏凯德REIT也超过 $110\%$。 - **易方达华威市场REIT** 分派率最高，为 $5.18\%$，而华夏华润REIT分派率最低，为 $3.72\%$。 ### 3. **运营情况** - 6成消费REITs出租率保持 $98\%$ 以上，其中中金唯品会奥莱REIT实现 $100\%$ 满租。 - 租金单价方面，中金唯品会奥莱REIT为最高的 $446.33$ 元/平方米/月，华夏华润REIT和华夏大悦城REIT分别为 $426.61$ 和 $362.75$ 元/平方米/月。 - 租户结构上，奥莱类资产的加权平均剩余租期较短，而刚需类资产如嘉实物美和易方达华威REIT则较长。 ### 4. **估值与投资建议** - 截至2025年末，消费REITs个券P/NAV分布在 $1.0 - 1.8$ 倍之间，P/FFO在 $19.0 - 32.5$ 倍之间。 - 高估值板块如保租房、消费基础设施、市政公用水利和数据中心，因其稳定的现金流和政策支持，成为资金青睐对象。 - 建议关注低P/NAV且运营稳定的消费REITs，同时警惕高P/FFO但增长乏力的项目，避免价值陷阱。 - 根据动态打分模型，**华夏华润商业REIT**、**易方达华威市场REIT** 和 **中金印力消费REIT** 得分靠前，代表优质资产。 ### 5. **风险提示** - 基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险及税收政策调整风险。 - 不同类REITs数据口径存在偏差，可能导致不可比性。 ## 总结 2025年消费REITs在政策支持和市场调整中展现出较强的韧性和成长潜力，成为公募REITs市场中的亮点。未来随着“十五五”规划的实施和房地产行业高质量发展，消费REITs有望持续跑赢市场，成为投资者关注的重点。建议投资者关注低估值、高稳定性的消费REITs项目，以获取更好的回报。