消费REITs_2025年报综述_静待消费春风暖_14页_2mb

报告摘要

静待消费春风暖 - 消费REITs 2025年报综述总结

核心内容

2025年消费REITs整体表现优于市场，年内累计涨幅（复权）达 $28.72%$，显示出较强的抗风险能力和成长性。消费REITs在行业收缩与存量博弈背景下，仍保持良好经营业绩，运营稳定，出租率和收缴率维持高位，同时具备较强的现金流能力。随着政策支持的加强，消费REITs板块有望在未来持续跑赢市场。

主要观点

消费REITs表现优异：2025年消费REITs整体表现突出，尤其是在政策支持和市场环境改善的背景下，其涨幅远超其他板块，显示出良好的投资价值。
政策推动市场发展：2025年12月31日，中国证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告》，标志着消费REITs进入系统化发展阶段，推动市场扩容。
经营业绩稳健：12支消费REITs整体经营保持韧性，收入和EBITDA表现良好，部分项目如中金唯品会奥莱REIT和华夏中海REIT运营净收益完成度超过 $110%$，显示出较强的盈利能力。
分派率与现金流稳定：多数消费REITs分派率在 $3.7% - 5.2%$ 之间，其中易方达华威市场REIT分派率高达 $5.18%$，成为现金回报的代表。
估值分化明显：消费REITs内部估值差异显著，部分高估值项目如保租房、消费基础设施、市政公用水利和数据中心，因其现金流稳定、租约可预测、政策支持明确，成为类红利与类固收资金的首选。
投资建议：建议优先选择低P/NAV且运营稳定的消费REITs，同时警惕高P/FFO但增长乏力的项目。

关键信息

1. 市场表现

2025年消费REITs累计涨幅（复权）为 $28.72%$，显著高于其他板块。
全市场公募REITs二级市场整体表现稳健，剔除新发规模影响年内累计涨跌幅为 $+6.81%$，其中消费板块涨幅最大。
2025年公募REITs总发行规模达2154.69亿元，同比增长 $26%$，消费基础设施REITs新发项目共5单，包括易方达华威市场REIT（首单农贸市场REIT）。

2. 经营业绩

华夏华润REIT 在收入和EBITDA规模上保持绝对领先。
易方达华威市场REIT、嘉实物美REIT 和 中金唯品会奥莱REIT EBITDA利润率超过 $70%$，显示出较强的盈利能力。
中金唯品会奥莱REIT 运营净收益完成度最高，为 $137.96%$，华夏中海和华夏凯德REIT也超过 $110%$。
易方达华威市场REIT 分派率最高，为 $5.18%$，而华夏华润REIT分派率最低，为 $3.72%$。

3. 运营情况

6成消费REITs出租率保持 $98%$ 以上，其中中金唯品会奥莱REIT实现 $100%$ 满租。
租金单价方面，中金唯品会奥莱REIT为最高的 $446.33$ 元/平方米/月，华夏华润REIT和华夏大悦城REIT分别为 $426.61$ 和 $362.75$ 元/平方米/月。
租户结构上，奥莱类资产的加权平均剩余租期较短，而刚需类资产如嘉实物美和易方达华威REIT则较长。