20250311-东方金诚-2025年2月地产债运行情况报告_两会再次定调持续推动房地产市场止跌回稳_9页_1mb

东方金诚地产债市场分析报告（2025年2月）

核心内容概览

2025年2月，地产债市场整体呈现以下特点：

• 发行规模偏低：当月地产债发行规模为171.3亿元，环比下降45.7%，同比增长14.3%。
• 净融资额为负：受到期规模增长影响，2月净融资缺口达31.1亿元。
• 境外地产债发行减少：仅1家房企（绿城中国）发行境外地产债，规模为0.7亿美元，净融资缺口收窄至18.1亿美元。
• 二级市场交易活跃度提升：当月地产债成交只数和成交额分别为708只和974.13亿元，环比分别增长1.6%和16.9%。
• 无新增违约主体：当月无新增境内外债券违约或展期主体，新增违约均为前期已出险房企。
• 政策支持预期增强：《政府工作报告》强调推动房地产市场止跌回稳，政策空间主要体现在房贷利率下调方面。

主要观点

1. 发行规模与净融资情况

• 整体表现：2月地产债发行规模仍处偏低水平，整体净融资额由正转负，净融资缺口为31.1亿元。
• 国企与民企差异：
  • 国企地产债发行规模为146.3亿元，同比增长2.4%，但净融资额环比下降，为34.2亿元。
  • 民企地产债发行规模仅为25亿元，而到期规模达90.3亿元，同比增长79.4%，净融资缺口为65.3亿元。

2. 发行利率变化

• 利率下行：2月地产债加权平均利率为2.57%，环比下降14bp。
• 数据量影响：由于统计量偏低，个别债券利率波动对整体均值影响较大。
• 利差表现平稳：2月地产债利差整体波动较小，月末与月初基本持平，国企利差小幅上行，民企利差整体下行。

3. 二级市场交易情况

• 交易活跃度提升：当月地产债成交只数和成交额环比增长，二级市场交易更加活跃。
• 价格波动减少：单日价格偏离幅度超过10%的频次大幅减少，从上月的155次降至54次。
• 价格异动主体：价格跌幅超10%的频次为19次，跌幅超30%的频次为11次，涉及3家房企；涨幅超10%的频次为35次，涨幅超30%的频次为22次，涉及4家房企。

4. 境外地产债发行与融资

• 境外发行减少：仅绿城中国发行境外地产债0.7亿美元，环比、同比分别下降71.1%和62.4%。
• 净融资缺口收窄：受到期规模下降影响，净融资缺口收窄至18.1亿美元。

5. 债券违约情况

• 无新增信用风险主体：2月无新增境内外债券违约或展期主体，新增违约均为前期已出险房企。
• 违约主体统计：2025年2月新增1只境内债违约，涉及宝龙实业；新增1只境外债违约，涉及华南城。

政策与市场展望

政策支持方向

• 供需两端支持：
  • 供给端：加大“白名单”项目贷款投放，支持盘活存量土地，严控商品房建设增量，优化存量。
  • 需求端：推进城中村和危旧房改造，释放刚性和改善性住房需求，调整限购政策，拓宽保障房再贷款使用范围。

市场趋势分析

• 销售降温：年初以来，30城日均商品房销售数量同比增速明显降温，显示市场止跌回稳基础不牢。
• 房贷利率偏高：计入物价因素后的居民实际房贷利率仍处于偏高水平，是制约市场复苏的重要因素。
• 政策性降息预期：5年期以上LPR报价预计会有较大幅度下调，带动名义房贷利率下行。
• 货币政策导向：央行将推动物价温和回升作为货币政策目标，政府工作报告将“扩大国内需求”列为重要任务。
• 政策显效预期：若政策及时发力，房地产市场有望实现持续性止跌回稳。

关键信息总结

结论

2025年2月，地产债市场整体融资环境依然严峻，发行规模偏低，净融资额为负，民企融资压力仍较大。但二级市场交易活跃度有所提升，价格异动频次下降，市场情绪趋于平稳。政策层面持续释放支持信号，强调推动房地产市场止跌回稳，政策性降息和扩大内需将成为市场复苏的重要支撑。未来若政策有效落地，房地产市场有望逐步企稳回升。