东方金诚-2022年3月地产债运行情况报告-9页_1mb

报告摘要

融创展期对市场冲击较大二级市场价格剧烈波动总结

核心内容概述

2022年3月，中国房地产行业债券市场呈现显著波动，融资环境虽有所回暖，但整体仍面临较大信用风险。境内地产债发行规模环比大幅上升，净融资额连续两个月回正，但同比仍为负增，民营企业融资规模占比降至一成左右，导致平均融资利率显著低于去年同期。与此同时，美元债市场虽有融资环比上升，但受第二波到期高峰影响，净融资规模同比大幅下降，信用风险进一步累积。

主要观点

境内地产债融资情况：
3月境内地产债发行规模500.92亿元，环比增长121.45%，但同比下降23.12%。净融资额为41.84亿元，连续两个月回正，但整体仍低于去年同期。民营房企发行规模持续萎缩，仅3家民营主体成功发行，合计发行规模为49.9亿元，同比下降78.21%。
- 平均融资利率：3月AAA级主体发行的3年期地产债平均利率较2月提高47bp，反映出市场对民营房企信用风险的担忧。
- 政策影响：政策力度不断加强，但市场反应滞后，民营房企融资难度上升，信用风险仍在蔓延。
融创展期事件的影响：
融创“20融创01”展期方案引发二级市场剧烈波动，多只债券出现大幅下跌甚至跌停，导致市场对房地产行业信心受挫。该事件是3月地产债价格波动的主要原因，进一步加深了资本市场对行业的悲观预期。
- 展期方案：展期18个月，定期偿付本金，利息维持原票面利率，孙宏斌提供无限连带责任担保，青岛阿朵小镇和郑州中原文旅城作为增信资产。
- 市场反应：3月共有68只债券单日跌幅超10%，涉及24家房企，其中10只跌幅超30%。融创债券价格波动最为频繁，跌幅超过40%。
美元债市场情况：
3月中资房企发行6只美元债，合计融资约16.37亿美元，环比增加10.02亿美元，但同比仍大幅下降。美元债净融资为-57.76亿美元，环比下降87.20%，同比降幅达183.39%。
- 发行主体：4只为无评级发行，2只为投资级债券，加权平均利率为7.71%，较1-2月有所下降。
- 展期示范意义：融创展期方案通过出售、抵押核心资产增信，展现了房企偿债意愿，对市场信心和政策执行具有积极示范作用。

关键信息

信用风险蔓延：
3月新增违约主体5家，涉及10只债券，违约规模达94.19亿元，其中阳光城集团违约规模最大，达50.28亿元。
- 美元债违约：3月中资房企美元债违约规模为25.6亿美元，涉及4家主体，无新增违约主体，但评级下调频次上升，市场对房企偿债能力持续担忧。
政策与市场预期：
政策基调持续回暖，但市场反应滞后，融资困境短期内难以缓解。房企需通过出售核心资产等方式增强偿债能力，政策端需进一步出台有力措施以扭转市场悲观预期。
行业展望：
二季度地产债到期压力加大，信用风险依然严峻。尽管房企积极应对，政策支持不断加码，但市场仍需观察和反应时间，行业整体环境尚未明显改善。

结构总结

项目	内容
境内地产债	发行规模环比增长121.45%，但同比下降23.12%；净融资额连续两个月回正；民营企业占比降至一成，融资难度上升。
美元债	融资环比增加，但净融资同比大幅下降；无新增违约主体，但评级下调频次上升；融资期限短期化趋势明显。
融创展期事件	引发市场剧烈波动，债券价格多次跌停；展期方案通过82%持有人支持，展现房企偿债决心；对行业信心造成负面影响。
信用风险	增加，政策作用尚未显现；房企需通过资产抵押等方式应对，市场仍需时间消化悲观预期。
政策与市场互动	政策持续回暖，但市场信心尚未恢复；房企展期方案为政策执行和市场信心恢复提供了积极示范。