20241121-东方金诚-2024年10月房地产行业运行情况报告_政策效果初步显现_量价指标边际改善_7页_5mb

2024年10月房地产行业运行情况分析总结

核心观点简述

10月房地产市场出现边际改善信号，核心体现在价格、销售端的积极变化，但投资端、土地市场仍偏弱。短期政策效果初显，但市场企稳回升仍依赖于实际房贷利率的进一步下行。

一、价格与销售表现

• 价格端

  • 70大中城市二手住宅价格环比跌幅收窄至0.48%，一线城市二手房价格强势逆转（如北京、上海、深圳环比分别上涨1.0%、0.2%、0.7%），是重要积极信号。
  • 新建商品住宅价格环比跌幅缩小0.02个百分点至0.51%，但同比跌幅扩大至6.22%，仍连续31个月同比下降。

• 销售端

  • 全国商品房销售面积同比下降16.0%，降幅较9月收窄9.4个百分点；销售额同比下降10.0%，降幅收窄1.5个百分点。
  • 节后30大中城市日均成交套数稳定在3000套以上，单日成交高位运行，政策“止跌回稳”信号得到初步验证。

二、投资端表现疲软

• 开发投资
  10月房地产开发投资完成额同比下降12.3%，降幅较上月扩大0.2个百分点，累计降幅拉大至10.3%。

• 资金来源

  • 房地产开发资金来源同比降幅收窄至10.8%，主要受益于定金及预收款（下降39%）与个人按揭贷款的降幅显著收窄。
  • 自筹资金同比下降22.7%，降幅扩大。

• 施工与土地市场

  • 新开工、施工面积同比双位数下滑（新开工降幅26.7%），土地成交面积同比下降24.2%，楼面均价下滑37.7%。
  • 一二三线城市土地成交分化显著，一、二线城市市场预期偏谨慎。

三、政策动态

• 税收优惠落地
  财政部等三部门联合发布新政，调整契税标准（将住房面积标准由90㎡提高至140㎡），免征符合条件的个人住房增值税，进一步释放刚性和改善性需求。
• 政策效果初现
  政治局会议提出“促进房地产止跌回稳”后，市场反应积极，但11月前两周数据显示，成交热度略低于10月高位。

四、关键结论与风险提示

• 积极面
  价格回升、销售企稳显示政策效果初现，特别是二线城市和改善性需求释放成效显著。
• 主要风险
  开工、施工投资疲软和土地成交低迷仍将成为市场回暖的最大掣肘。房贷利率对购房成本的高度敏感依然存在，后续政策需进一步引导实际利率下行。
• 结论
  房地产市场止跌回稳基础尚不稳固，需持续观察政策执行力度及房企融资环境改善情况。