20220628-东方金诚-2022年5月房地产行业运行情况报告_基本面初现改善迹象_政策效果或将逐渐显现_9页_2mb

报告摘要

房地产行业2022年5月运行情况总结

核心内容概览

2022年5月，中国房地产行业在政策支持下出现了一些改善迹象，但整体仍处于下行阶段。销售端、投资端和政策端均呈现不同程度的回暖信号，但政策效果尚需进一步观察。

主要观点

销售端有所改善：全国商品房销售面积环比增速年内首次回正，带动新建商品住宅价格环比跌幅收窄，但同比仍处于深跌阶段。二手房价格跌幅扩大，政策效果仍待观察。
投资端仍处负增长：房地产投资完成额同比继续下降，但降幅收窄；新开工、施工和竣工面积同比大幅负增，企业开工意愿尚未恢复。
土地市场热度未明显回升：土地购置面积环比上升，但同比仍大幅下降，且成交以底价和低溢价为主，央国企仍是主要拿地主体。
政策力度加强：中央与地方政策双管齐下，下调首套房贷利率下限、调降LPR，放松资金监管账户等，旨在刺激需求和稳定市场。
未来展望：房地产行业或将在年中筑底，下半年逐渐回暖，但需关注7月基本面变化。房贷利率仍是主导因素，预计LPR仍有下调空间。

关键信息汇总

一、销售端

全国商品房销售：
- 销售面积：10970.22万平方米，环比上升25.77%，同比下跌31.77%。
- 销售金额：10547.20亿元，环比上升29.66%，同比下跌37.68%。
- 30大中城市日均成交2815套，同比下跌47.21%。
分城市能级：
- 一线城市日均成交454套，同比下跌51.56%。
- 二线城市日均成交1427套，同比下跌47.66%。
- 三线城市日均成交935套，同比下跌44.05%。
价格表现：
- 70城新建商品住宅价格同比下跌0.79%，环比下跌0.17%。
- 一线城市环比上涨0.40%，二线城市环比下跌0.10%，三线城市环比下跌0.30%。
二手房价格：
- 70城二手住宅价格同比下跌2.23%，环比下跌0.39%。
- 一线城市环比持平，二线城市环比下跌0.30%，三线城市环比下跌0.50%。

二、投资端

房地产投资完成额：
- 5月投资完成额为12979.69亿元，同比下降7.80%，环比上升13.96%。
新开工、施工、竣工面积：
- 新开工面积：11889.06万平方米，同比下降41.85%。
- 施工面积：12937.31万平方米，同比下降39.68%。
- 竣工面积：3331.54万平方米，同比下降31.27%。
土地市场：
- 土地购置面积：622.84万平方米，同比下降43.10%，环比上升45.85%。
- 100大中城市住宅类用地溢价率：2.01%，较4月下降3.77个百分点。
- 一线城市溢价率从14.99%降至0.73%，二线城市从2.64%降至2.64%（数据可能有误），三线城市保持2.88%。
拿地主体：
- 以央国企为主，民企拿地比例较低，部分城市甚至未出现民企拿地。

三、政策端

中央层面政策：
- 下调首套房贷利率下限至LPR减20个基点。
- 超预期调降5年期LPR，降幅0.15个百分点。
地方层面政策：
- 多地放松首付比例、房贷利率、限购限售等政策。
- 长春、沈阳等城市出台多项刺激政策，包括降低首付、放宽预售条件等。
资本市场支持：
- 深交所、上交所、证监会出台多项措施支持房企融资，鼓励优质房企兼并出险项目。

四、未来展望

销售回暖因素：
- 政策效果显现，购房成本降低。
- 疫情积压需求释放。
- 季节性因素（半年报临近）推动销售。
7月重点观察：
- 基本面数据变化，以判断政策效果是否持续。
货币政策预期：
- 下半年以稳为主，MLF利率基本稳定，5年期LPR仍有下调空间。
- 监管层将通过存款利率市场化调整机制，引导银行成本下行，推动LPR下调。

结论

2022年5月，房地产行业在政策支持下出现初步回暖迹象，但整体仍面临较大的下行压力。销售端改善、投资端降幅收窄、土地市场热度回升，均显示出政策效果的初步显现。然而，房价仍处下跌趋势，房企开工意愿未恢复，土地市场仍未全面回暖。未来需关注7月数据变化，以判断行业是否真正筑底。房贷利率作为核心因素，仍有进一步下调空间，有助于推动楼市尽快回暖。

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