地产行业2018年度投资策略_供给调控致周期反常_总量稳定下的结构性牛市_50页_5mb

居高望远：2018年房地产投资策略总结

核心内容

2018年房地产投资策略的核心内容围绕“供给端调控下的龙头黄金时代”展开，主要观点包括：

• 房地产行业小周期延长，由以往3年延长至超5年。
• 总量稳定，房地产基本面韧性较强，投资、销量和价格保持稳定。
• 龙头结构性牛市，行业集中度将显著提升，重点推荐万科、保利、新城、招蛇、金地等龙头企业。

主要观点

1. 小周期延长

• 周期规律变化：房地产小周期从3年延长至超5年，主要由于政策周期与货币周期不再同步，政策调控更严格。
• 库存周期延长：供给端调控（土地与预售证）导致库存周期延长，去化率持续高位，加库存过程变慢。
• 原因分析：
  • 土地端成交放量较以往迟了1年。
  • 资金趋紧与新房限价限制开工节奏。
  • 预售证监管严格，导致新增供应放量缓慢。
• 预期：2018年房地产小周期将持续超5年，低库存下行阶段的供需逆转更晚，行业进入白银时代。

2. 总量稳定

• 基本面韧性：在低库存背景下，投资、销量和价格保持稳定，调控力度加大但并未导致大幅下滑。
• 需求预测：未来3-5年全国住宅销售面积稳定在14亿平米上下，中长期需求仍有支撑。
• 区域分化：预计2018年一二线城市销售机会优于三四线，因一二线基数效应好，政策边际放松。
• 棚改影响：棚改货币化安置对销售面积增长贡献率从2015年的213%下降至2017年的61%，2018年略有下降，但仍可控。

3. 龙头结构性牛市

• 销售集中度提升：TOP10房企销售集中度从16年的19%提升至17年前9月的25%，行业集中度显著上升。
• 土地集中度提升：龙头房企在土地市场表现更优，土地集中度快速提升，预示未来销售集中度可能进一步上升。
• 政策支持：土地调控、预售证监管等政策利好于龙头房企，提升其拿地能力。
• 土地资源集聚原因：
  • 预筛选制度：如上海实施的综合评分制度，给予大企业更高评分。
  • 保证金制度：多个城市提高土地竞买保证金比例，增加市场门槛，利于大企业参与。

关键信息

供给端调控

• 土地市场：2017年1-9月住宅类土地成交累计同比+19.8%，纯住宅土地成交累计同比+44.5%。
• 预售证监管：限制新增供应放量，导致加库存节奏偏慢。
• 政策周期：政策由支持转向打压时，销量和拿地同时放量，加库存是小周期结束的必要条件。

需求端调控

• 棚改货币化：对销售增长贡献率显著，但2018年预计略有下降。
• 需求结构：一二线城市需求储备较充分，三四线城市依赖棚改，未来需求增长乏力。

房地产投资预测

• 2017-2018年投资：预计2017年商品房投资同比为7.1%和5.9%，其中2018年呈现前高后低趋势。
• 结构分化：住宅投资较强，商办投资拖累，未来投资结构将更加分化。

长效机制

• 借鉴国际经验：参考新加坡和德国的住房政策，我国将发展以商品房为主、租赁住房与共有产权房为辅的住房体系。
• 调控手段：包括补贴制度、税费减免、租赁立法、REITS、房产税等，实现“住有所居、住房不炒”。
• 约束因素：
  • 土地财政依赖度较高，地方政府依赖土地出让收入。
  • 房地产经济对GDP贡献率约30%，影响深远。

行业趋势

• 周期延长：房地产小周期由3年延长至超5年，主要受政策调控与货币周期淡化影响。
• 结构性问题：住房总量不缺，但区域结构性问题突出，政策需因城施策，缓步推进。
• 龙头房企优势：在政策调控下，龙头房企具备更强的拿地、融资、管理与营销能力，未来将受益于行业集中度提升。

结论

2018年房地产行业将进入一个“总量稳定、结构性分化”的白银时代，龙头房企在供给端调控与政策支持下，将迎来结构性牛市。投资建议以龙头企业为主，关注其在销售与土地集中度提升中的表现，同时警惕政策调控对整体市场的长期影响。