2024-09-09-58安居客房产研究院-租赁研究从租赁视角看深圳商品房_收储_7页_1mb

租赁研究：从租赁视角看深圳商品房“收储”总结

核心内容

近年来，随着房地产市场下行压力增大，重点一二线城市开始探索通过地方国企“收储”商品房，将其转化为保障性住房，以实现去库存与保障性住房供应的双重目标。深圳作为一线城市代表，率先启动商品房“收储”政策，为其他城市提供了可借鉴的模式。

主要观点

• 政策背景：深圳在“十四五”期间将保障性住房筹集目标从54万套提高至74万套，其中保障性租赁住房占比高达55%，成为重点任务。
• 收储政策：深圳市安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，明确收储范围、房源要求及优先条件，强调市场化、法治化和双方自愿原则。
• 收储对象：主要针对交通便利、配套设施完善、户型面积在65平方米以下的商品房，尤其是商业、酒店式公寓、办公及小户型住宅，这些类型在市场去化中面临较大压力。
• 租赁市场现状：深圳租赁市场景气度在2023年初快速复苏后，三季度开始下行，至2024年二季度才逐步回升，整体呈现“以价换量”的趋势。
• 区域选择策略：收储应优先考虑租赁供需集中、租金性价比高、库存压力较大的区域，如宝安、龙岗、龙华等，这些区域具备较强的租赁需求基础和较高的租金回报潜力。

关键信息

一、深圳商品房“收储”政策要点

二、商品房库存结构分析

• 库存周期：2024年深圳商品住宅出清周期约为26个月，其中一房和两房库存周期较长，分别达到91个月和46个月。
• 面积分布：70平方米以下产品库存周期较长，40平方米以下产品去化压力较大。
• 类型分布：商业、酒店式公寓和办公类房产出清周期较长，其中办公类房产达114个月，成为收储重点对象。

三、租赁市场趋势与收储区域选择

• 景气度变化：2023年初租赁市场快速复苏，三季度开始下行，2024年二季度逐步回升，整体仍处于需求转弱阶段。
• 供需分布：约90%的租赁需求集中在宝安、龙岗、南山、福田、罗湖和龙华六个区，其中宝安和龙岗需求占比接近20%。
• 租金性价比：罗湖、宝安及龙华的挂牌租金性价比相对较高，适合优先考虑收储。
• 租金回报率：深圳整体租金回报率在1.25%-1.72%之间，罗湖和盐田较高，可达1.5%以上。若收储价格为市场价的七折，租金回报率将提升约40%，整体可达到2%-2.45%。

结论

从租赁视角看，深圳启动商品房“收储”政策有助于缓解库存压力，同时为保障性租赁住房提供房源支持。在租赁市场景气度下行的背景下，收储应优先选择供需集中、租金性价比高、库存压力较大的区域，以实现项目运营的稳定性和收益性。而“收储”成功的关键在于价格的合理设定，以平衡各方资金和收益需求，推动政策目标的顺利实现。