租赁研究：从租赁视角下看郑州商品房“收储”-6页_1mb

郑州商品房“收储”分析总结

一、政策背景与现状

随着房地产调控深化和央行保障性住房再贷款政策的出台，商品房“收储”成为热点，被用于缓解去库存和促进租赁市场。郑州是典型代表，计划将大量存量商品房改造为保障性租赁住房。

截至2024年5月，郑州已收购81个存量项目，累计房源106万间，总建筑面积428万平方米。仍有327万间人才公寓投入使用，预计年底将新增约5万平方米运营人才公寓。

尽管去库存有所进展，但库存量自2019年后持续攀升，2024年商品住宅去化周期达27个月左右。主城八区中，金水区、二七区、中原区及郑东新区去化压力尤为突出。

二、收储面临的压力

• 库存周期持续拉长：受市场成交下滑影响，部分区域去化周期较2023年有所上升。
• 区域分化显著：核心四区（金水区、二七区、中原区、郑东新区）去化压力相对更大，尤其金水区和二七区去化周期已达31个月。
• 租金水平总体下滑：2024年1-7月郑州平均挂牌租金约246元/㎡/月，同比下降16%。

三、商品房收储应考虑的关键因素

1. 关注高租金区域

尽管整体租金下降，但郑东新区、经开区和金水区等区域租金相对稳定或抗跌。收储项目可优先选择这些区域，以获得更高出租回报率。

2. 聚焦供需集中、活跃区域

• 总体格局：金水区租赁需求占比约30%，郑东新区、二七区和管城区供需占比超10%。
• 需求变化：部分区域需求占比有小幅波动，如管城区、中原区需求占比小幅上升，郑东新区、惠济区则下降。
• 需求热点：金水区核心商圈稳定，郑东新区则集中于新东站和龙子湖片区，二七区集中在嵩山路和火车站。

3. 关注租赁去化速度

业绩好的区域项目去化更快，如管城区、金水区、经开区、二七区、郑东新区及中原区租赁去化速度在40天之内。选择这些区域可缩短项目爬坡期，空置率有所下降。

特此强调，在进行商品房收储时，收储方应优先选择租赁市场需求热度高、租金水平相对较高及去化周期较短的核心区域项目。