20230117-东吴证券-房地产行业+公司首次覆盖_三支箭_渐次落地_优质房企融资格局持续改善_31页_3mb

房地产行业+公司首次覆盖总结

核心内容

2023年房地产行业面临融资压力，但“三支箭”政策逐步落地，改善了房企融资环境。政策涵盖信贷、债券、股权三方面，为房企提供了多维度的融资支持。央国企凭借信用优势继续占据融资主导地位，而优质民企和混合所有制房企的融资格局也在持续改善。投资建议关注进取型央国企和优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股等。

主要观点

• 融资渠道受限：近年来政策收紧导致房企融资受限，尤其是民企，面临严重的流动性危机。
• “三支箭”政策支持：2022年11月起，融资支持政策密集出台，形成信贷、债券、股权支持体系。
• 央国企优势显著：央国企融资能力优于民企，且在政策支持下进一步扩大优势。
• 优质民企迎来转机：民企融资格局改善，部分企业已启动再融资计划，有望实现资产负债表修复。
• 行业进入高质量发展阶段：房地产行业由高速发展转向高质量发展，行业格局进一步分化。

关键信息

融资情况

• 境内债：2023年3月、7月、9月为偿债高峰，单月到期偿还金额分别为3766.2亿元、5603.1亿元、7905.8亿元。
• 境外债：2023年1季度到期偿还量为209.1亿美元，为历年最高峰，4月、9月、10月为年内偿债高点。
• 开发贷：2022年1-11月国内贷款同比增速为-26.9%，11月单月同比增速为-30.5%，降幅扩大。
• 信托融资：房地产信托余额从2019年6月的2.93万亿下滑至2022年9月的1.28万亿，占比下降明显。

“三支箭”政策

• 第一支箭：银行授信规模近5万亿，覆盖范围广，主要用于房地产开发、按揭、并购等，对未出险房企支持明显。
• 第二支箭：中债增担保的中期票据发行规模超百亿元，部分房企已发行，利率相对较低。
• 第三支箭：股权融资恢复，重点支持优质房企，有助于改善资产负债表，但落地需时间。

投资建议

• 推荐企业：保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股。
• 关注企业：华发股份、越秀地产。
• 投资逻辑：行业由高速发展向高质量发展转变，优质房企有望迎来复苏，央国企和优质民企分别具备融资和销售优势。

重点公司情况

保利发展

• 公司性质：央企龙头。
• 融资支持：获得银行授信，已启动H股发行，融资额度大。
• 销售表现：2022年1-9月销售金额3201亿元，排名升至行业第二。
• 财务指标：资产负债率77.9%，现金短债比1.9，财务安全度高。
• 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润分别为183.3/211.4/240.7亿元，对应EPS为1.5/1.8/2.0元，市盈率逐步下降。

招商蛇口

• 公司性质：央企控股。
• 融资支持：获得银行授信，已启动定增，融资能力强。
• 销售表现：2022年1-9月销售金额2016.1亿元，排名行业第六。
• 拿地情况：聚焦高能级城市，拿地强度51%，新增土储84%位于一二线城市。

滨江集团

• 公司性质：民营房企。
• 融资支持：获得银行授信，启动再融资，积极拿地。
• 销售表现：2022年销售金额1539.3亿元，排名全国第13位。
• 拿地情况：2022年1-9月新增土储442.1万平方米，拿地强度70.1%，行业领先。

金地集团

• 公司性质：混合所有制。
• 融资支持：获得银行授信，融资额度合理，投资稳健。
• 销售表现：2022年1-9月销售金额1630.8亿元，排名全国前十。
• 拿地情况：新增土储171万平方米，聚焦一二线城市，可售资源集中。

新城控股

• 公司性质：优质民企。
• 融资支持：启动再融资，已公告融资金额超300亿元。
• 销售表现：2022年销售金额1160.5亿元，排名全国第19位。
• 拿地情况：深耕长三角，土储满足2-3年开发需求，一二线城市占比高。

风险提示

1. 行业下行压力超预期；
2. 疫情反复或发展超预期；
3. 调控政策放松不及预期或收紧超预期。