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上海锦和商业经营管理股份有限公司2021年年度报告总结

公司概况

• 公司代码：603682
• 公司简称：锦和商业
• 公司全称：上海锦和商业经营管理股份有限公司
• 主营业务：城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务
• 公司定位：助力城市更新，提升物业商业价值，服务中小型文化创意企业和新经济企业

财务概况

主要财务数据（单位：万元）

财务指标（单位：万元）

非经常性损益分析（单位：万元）

非经常性损益合计：56,273,693.13万元（2021年）

折摊息税前利润（EBITDA）及经调整折摊息税前利润（adjusted EBITDA）

• EBITDA：70,600万元（同比上升138.6%）
• adjusted EBITDA：34,500万元（同比上升16.4%）
• 2021年通过并购增厚收入，预计2022年将继续增厚。

业务与行业分析

行业背景

• 城市更新：我国城镇化率持续上升，城市更新成为高质量发展的关键路径。
• 政策支持：中央及地方政府出台多项政策支持城市更新，推动存量资产改造与再利用。
• 市场潜力：一线城市旧工业用地更新释放大量建筑面积，成为文化创意产业园区建设的重要资源。

公司业务模式

1. 承租运营：公司承租老旧物业并进行改造，提升商业价值，获取租金、物业及专业服务收入。

   • 在管项目：70个
   • 在管面积：逾110万平方米
   • 承租运营项目：44个，面积72万平方米

2. 受托运营：为委托方提供定位设计、工程管理、招商及运营管理服务。

   • 在管项目：23个
   • 面积：28万平方米

3. 参股运营：与合作方共同设立项目运营公司，获取投资收益和物业管理收入。

   • 在管项目：3个
   • 面积：12万平方米

核心竞争力

1. 全价值链管理体系：涵盖定位、改造、招商、运营，提升项目价值。
2. 项目资源获取与定位优势：具备专业团队，精准把握市场供需，优化项目定位。
3. 设计与改造能力：形成标准化流程，保障项目高质量、低成本改造。
4. 招商优势：专业招商团队，提前介入，快速完成招商，提升运营效率。
5. 智慧化运营：建立智慧园区管理系统，提高运营效率与客户粘性。
6. 品牌优势：拥有“越界”、“越都荟”品牌，获评上海市著名商标及多个国家级基地。
7. 区域规模与深耕优势：在上海、北京等地拥有大量成功案例，项目数量和面积领先行业。

投资与并购情况

• 完成并购：5笔，包括上海腾锦60%股权、上海翌钲、上海豪翌100%股权、北京同昌科技60%股权、北京城市更新30.4%股权、上海劲锦100%股权。
• 并购时间：2021年2月至10月陆续交割。
• 投资资金来源：均为公司自有资金。
• 并购影响：增厚营业收入，预计2022年将进一步增厚收入。

现金流与费用分析

现金流（单位：万元）

费用分析（单位：万元）

重要事项

• 2021年度不实施现金分红及公积金转增股本。
• 新租赁准则影响：导致净利润下降，但通过EBITDA和adjusted EBITDA更能反映实际经营状况。
• 越界创意园房屋拆除补偿：2021年合计补偿收入约5684.85万元，部分计入营业外收入。
• 无重大违规事项：不存在被控股股东占用资金、违规担保、董事无法保证报告真实性等情况。

公司治理与合规情况

• 董事会与监事会：保证报告内容真实、准确、完整。
• 审计机构：立信会计师事务所出具标准无保留意见。
• 合规性：无违反规定决策程序对外担保，无重大风险事项。

财务数据差异说明

• 无境内外会计准则差异：公司未采用国际或境外会计准则，财务数据无差异。

未来展望

• 轻资产与合资模式：未来将加大轻资产和合资运营模式比重，提升运营效率。
• 行业趋势：城市更新政策持续利好，存量改造空间巨大，公司有望持续受益。
• 财务指标：随着项目运营周期推进，净利润有望逐步释放，未来将通过持续经营和项目拓展实现增长。

其他信息

• 公司注册地址：上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼
• 办公地址：上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼
• 联系方式：董事会秘书WANG LI，电话021-52399283，邮箱dongban@jinhe.sh.cn
• 信息披露：上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报，网址www.sse.com.cn
• 保荐机构：中信建投证券，持续督导期间2020年4月21日至2022年12月31日

总结

上海锦和商业经营管理股份有限公司2021年在城市更新背景下，通过并购和项目运营实现了营业收入的显著增长，尽管净利润受新租赁准则影响有所下降。公司具备全价值链管理、品牌建设、区域深耕等核心优势，未来将持续推进轻资产和合资运营模式，拓展业务规模，提升运营效率。同时，公司积极应对政策与市场变化，通过智慧化运营和品牌建设，巩固行业地位，实现可持续发展。