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上海锦和商业经营管理股份有限公司（603682）2023年年度报告总结

公司基本信息

• 公司简称：锦和商管
• 公司全称：上海锦和商业经营管理股份有限公司
• 法定代表人：郁敏珺
• 注册地址：上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼
• 办公地址：上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼
• 股票简称：锦和商管
• 股票代码：603682
• 审计机构：立信会计师事务所（特殊普通合伙）
• 审计意见：标准无保留意见

财务概况

2023年主要财务数据

• 营业收入：103,197.44万元，同比增长17.04%，主要因并购及爬坡期项目收入增加。
• 归属于上市公司股东的净利润：9,883.55万元，同比增长1.85%。
• 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润：4,093.02万元，同比增长4.03%。
• 经营活动产生的现金流量净额：64,393.46万元，同比增长10.57%，主要因收缴率提升。

财务指标对比

分季度财务数据

主营业务分析

营业收入构成

• 租赁收入：74,894.04万元，同比增长13.49%。
• 物业服务及其他：28,303.39万元，同比增长27.59%。

营业成本构成

• 营业成本：73,600.87万元，同比增长40.44%，主要因并购及项目租赁成本增加。

费用分析

• 销售费用：4,417.81万元，同比增长29.53%，主要因人工成本增加。
• 管理费用：8,399.14万元，同比下降2.21%。
• 财务费用：16,771.39万元，同比下降0.82%。
• 研发费用：259.56万元，同比增长27.87%。

资产与负债状况

资产情况

• 货币资金：16,222.77万元，同比下降40.51%。
• 交易性金融资产：13,015.01万元，同比增长30.03%，主要因购买银行理财产品。
• 固定资产：3,473.01万元，同比下降35.05%。
• 使用权资产：38.03亿元，同比增长18.47%，主要因并购新项目。
• 无形资产：380.79万元，同比下降36.43%。
• 商誉：11,721.03万元，同比增长48.29%，主要因并购项目评估增值。
• 长期待摊费用：76,792.34万元，同比增长8.47%，主要因并购新项目。

负债情况

• 应付账款：13,115.03万元，同比增长90.89%。
• 租赁负债：34.35亿元，同比增长11.32%。
• 一年内到期的非流动负债：30,887.30万元，同比下降9.42%。
• 其他应付款：37,116.84万元，同比增长0.06%。

非经常性损益

• 非经常性损益总额：5,790.53万元，主要来源于政府补助、资产处置收益及增值税进项税加计抵减等。
• 政府补助：1,436.37万元。
• 资产处置收益：81,931,637.10元（大宁财智项目）。
• 其他非经常性损益项目：1,554.43万元。

投资与并购情况

• 对外股权投资：公司以9,353.15万元收购北京亿鹏持有的新荟园壹42.5%股权，合计持股77%，纳入合并报表。
• 并购影响：导致营业收入、营业成本、投资活动现金流等项目变动。

核心竞争力

1. 全价值链集成管理体系优势

• 公司拥有10年以上城市更新经验，具备从定位、改造、招商到运营的全链条能力。
• 能够根据不同项目需求进行差异化设计，提升招商效率与运营效益。

2. 品牌优势

• 拥有“越界”和“越都荟”两个品牌，被认定为上海市著名商标及品牌培育示范企业。
• 多个园区被评为国家文化产业示范基地、国家级文化产业试验园区等。

3. 区域规模优势

• 截至2023年末，公司在管项目73个，面积140万平方米，覆盖上海、北京、杭州、南京等城市。
• 在行业具备较强的影响力，区域深耕优势显著。

未来发展战略

• 聚焦客户与地域：聚焦办公和商业租赁客户，深耕上海，拓展北京，辐射长三角及其他区域。
• 双轮驱动：发展商办运营和物业管理两项核心业务，提升运营效率与资产价值。
• 智慧化运营：建立智慧园区管理系统，提升客户体验与管理效能。

重要事项

• 利润分配：2023年暂不实施现金分红及公积金转增股本。
• 政策背景：城市更新已成为国家战略，推动城市高质量发展。
• 市场潜力：城市更新市场潜力巨大，特别是非住宅更新领域。
• 非经常性损益：包括政府补助、拆迁补偿及资产处置收益等。

其他重要信息

• 重大风险提示：详见“管理层讨论与分析”部分。
• 重大资产受限情况：部分货币资金因诉讼被法院冻结。
• 主要客户及供应商：前五大客户销售额占比8.23%，前五大供应商采购额占比31.30%。

总结

上海锦和商业经营管理股份有限公司（603682）在2023年实现营业收入增长17.04%，净利润微增1.85%。公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，持续聚焦城市更新领域，通过并购和项目拓展提升业务规模。公司具备全价值链管理优势、品牌优势及区域规模优势，未来将继续深化城市更新战略，推动资产增值与业绩增长。