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上海锦和商业经营管理股份有限公司2022年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：603682
• 公司简称：锦和商管
• 公司全称：上海锦和商业经营管理股份有限公司
• 法定代表人：郁敏珺
• 注册地址：上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼
• 办公地址：上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼
• 公司网址：www.iyuejie.com
• 信息披露媒体：上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报
• 证券交易所：上海证券交易所
• 股票代码：603682
• 股票简称：锦和商管
• 审计机构：立信会计师事务所（特殊普通合伙）
• 保荐机构：中信建投证券股份有限公司
• 签字保荐代表人：赵润璋、朱明强
• 持续督导期间：2020年4月21日至2022年12月31日

主要财务指标

2022年主要会计数据

2022年主要财务指标

营业收入与净利润变动原因

• 营业收入下降：受疫情影响，部分项目出租率下降。
• 净利润下降：受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期、承租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累。
• 扣除非经常性损益后的净利润下降：原因与净利润下降一致。
• 经营活动产生的现金流量净额上升：去年开拓新项目支付项目保证金。

折摊息税前利润与经调整折摊息税前利润

• 折摊息税前利润：约7.94亿元，同比增长12.46%。
• 经调整折摊息税前利润：3.53亿元，同比增长2.32%。
• 财务利息支出：为租赁负债余额产生的利息并扣减财务利息收入。
• 实际有息负债：为零。

行业背景与政策环境

城市更新政策

• 中央层面：城市更新首次写入《政府工作报告》，“十四五”规划纲要提出实施城市更新行动，强调改造活化既有建筑、盘活存量资产。
• 地方层面：重点城市如北京、上海等出台相关政策，为城市更新提供细化指引和法律保障。
• 政策导向：强调“留改拆并举”，保留利用既有建筑，延续城市特色风貌。

城市更新市场空间

• 供给端：早期工业用地存在闲置或低效利用问题，通过更新可释放大量建筑面积。
• 需求端：疫情后商办租赁需求逐步恢复，但短期内新增供应仍带来挑战。
• 客户趋势：租户更关注办公环境的安全、健康与低密度化，推动公司向绿色、智慧化转型。

公司业务与运营模式

业务模式

• 承租运营：公司承租老旧物业，进行改造并招商运营。
• 受托运营：为委托方提供定位设计、工程管理、招商及运营管理服务。
• 参股运营：与合作方共同出资设立运营公司，进行项目改造和运营。

在管项目

• 在管项目数量：73个
• 在管面积：逾131万平方米
• 项目类型：包括文创园区、办公楼宇、社区商业等

核心竞争力分析

1. 全价值链集成管理体系优势

• 公司拥有十余年的行业经验，建立了成熟的全价值链管理体系，涵盖定位、改造、招商、运营。
• 项目资源获取能力强，能准确把握市场供需情况，进行精准定位。

2. 项目设计与改造能力

• 公司具备专业化的设计与改造团队，能够根据不同项目定制化设计，提升招商和运营效率。
• 改造过程中注重优化设计，满足租户需求，提升物业价值。

3. 招商优势

• 拥有专业招商团队，建立目标客户数据库，与中介机构合作，提高招商效率。
• 招商提前介入，提升项目运营效率。

4. 智慧化运营优势

• 建立智慧园区管理系统，实现全流程智慧化，降低成本，提高运营效率。
• 构建全方位企业服务体系，增强入驻企业黏性。

5. 品牌优势

• 公司拥有“越界”和“越都荟”等知名品牌，被认定为上海市品牌培育示范企业。
• 多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”等。

6. 区域规模优势

• 在上海、北京、杭州、南京等地拥有大量项目，区域深耕能力强。
• 项目数量和面积均处于行业领先地位，有助于拓展新项目，吸引品牌客户。

资产与负债情况

资产结构

• 货币资金：272,693,131.58元，同比增长10.48%。
• 交易性金融资产：100,096,062.79元，同比增长42.55%。
• 应收款项：86,626,124.32元，同比增长87.34%。
• 其他应收款：46,145,910.64元，同比增长312.73%。
• 使用权资产：3,210,153,485.93元，占总资产的60.99%。
• 长期待摊费用：707,983,648.94元，同比增长1.18%。

负债结构

• 应付账款：68,703,281.28元，同比增长37.20%。
• 一年内到期的非流动负债：340,991,103.17元，同比增长29.78%。
• 租赁负债：3,085,600,659.41元，占总资产的58.63%。
• 递延所得税负债：66,183,597.87元，同比下降38.57%。

主要资产受限情况

• 货币资金：17,140,075.84元，受限原因：冻结存款

重要事项说明

• 利润分配：2022年暂不实施现金分红，也不实施公积金转增股本。
• 非经常性损益：主要来自政府补助、其他非流动金融资产公允价值变动、越界创意园房屋拆除补偿款等。
• 非经常性损益合计：57,691,894.22元，同比上升1.41%。

投资与财务活动

投资活动

• 交易性金融资产：本期公允价值变动损益为-123,937.21元，期末数为100,096,062.79元。
• 投资活动现金流量净额：-110,624,919.21元，去年同期为-297,716,141.52元。

筹资活动

• 筹资活动现金流量净额：-462,834,236.16元，去年同期为-506,514,544.75元。

现金流变动说明

• 经营活动产生的现金流量净额：因去年开拓新项目支付项目保证金。
• 投资活动产生的现金流量净额：因去年同期完成多项并购支付股权收购款。
• 筹资活动产生的现金流量净额：因疫情减免，物业持有方租金减少。

总结

• 公司在2022年实现营业收入88,174.88万元，同比下降2.97%；净利润9,703.74万元，同比下降21.78%。
• 投资活动和筹资活动对现金流产生显著影响。
• 城市更新政策持续推动行业发展，公司具备较强的全价值链运营能力和品牌优势。
• 2022年公司暂不进行现金分红，专注于业务拓展和资产盘活。