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住宅政策性金融机构离我们有多远？

核心内容

住宅政策性金融机构是政府通过金融手段支持住房市场发展的关键工具。本文分析了美国、日本和新加坡的住宅政策性金融机构发展经验，并探讨了在中国当前房地产市场背景下，设立住宅政策性金融机构的可行性和必要性。

主要观点

1. 政策信号明确：自2013年十八届三中全会以来，中央及部委多次提出“研究建立住宅政策性金融机构”，表明政策层面已关注该方向。
2. 构想未落地原因：设立住宅政策性金融机构的构想未能实现，主要是由于政策执行上采取了渐进式改革，通过国开行设立住宅金融事业部来承担部分政策性金融功能，且在2016年后因房价上涨与政策调控收紧而搁置。
3. 当前可行性提升：随着房地产市场进入新阶段，政策性金融的支持需求增加，特别是在稳定市场、纾困房企、保交楼及修复产业链等方面，住宅政策性金融机构成为更可行的选项。

关键信息

住宅政策性金融机构的国际经验

• 美国“两房”（Fannie Mae 和 Freddie Mac）：

  • 成立背景：1938年为应对大萧条后的住房危机。
  • 主要功能：提供抵押贷款二级市场流动性，发行MBS支持住房市场稳定。
  • 运行逻辑：通过购买抵押贷款并证券化，为市场提供担保和流动性支持。
  • 风险控制：设立信用风险转移机制，提高抵押贷款审核标准，避免高风险贷款扩张。
  • 政策目标：政府设定购买特定类型贷款的最低比例，以促进公平住房市场发展。

• 日本住宅金融支援机构（JHF）：

  • 成立背景：1950年为支持战后住房重建。
  • 主要功能：提供住房贷款资产证券化支持、住房贷款保险及直接贷款。
  • 运行逻辑：通过购买和担保两种方式支持住房贷款，提供长期低息贷款，以稳定住房市场。
  • 财政支持：政府通过专项财政计划和发债提供资金支持，确保机构可持续运营。

• 新加坡组屋与中央公积金制度：

  • 成立背景：1964年为解决独立后的住房问题。
  • 主要功能：通过组屋制度提供可负担住房，中央公积金制度为住房提供资金支持。
  • 运行逻辑：公积金为购房者提供补贴、低息贷款及投资支持，组屋制度确保住房供应稳定。
  • 政策属性：政府主导公积金管理，确保其无风险属性，同时鼓励居民自主投资以实现增值。

中国房地产市场现状与需求

• 基础需求已满足：过去二十年住房基础需求基本解决，当前重点转向市场稳定和长效机制建设。
• 房住不炒政策框架：房地产市场需在“房住不炒”背景下保持健康发展，避免市场大起大落。
• 政策性金融支持必要：房地产仍是经济增长的重要一环，政策性金融机构可以兼顾政府调控与市场效率，提供基础金融支持。

风险提示

• 经济修复不及预期
• 全球经济放缓超预期
• 大宗商品价格超预期
• 国内疫情发展超预期
• 政策发力超预期

小结

住宅政策性金融机构的设立并非偶然，而是基于特定的宏观经济背景和住房政策目标。美国、日本和新加坡的经验表明，这类机构在推动住房市场稳定、支持中低收入群体住房需求、提供金融流动性等方面具有重要作用。中国当前房地产市场面临新的挑战，设立住宅政策性金融机构将有助于实现政府调控与市场机制的有机结合，推动房地产市场长期健康发展。