20220705-天风证券-房地产行业2022中期策略_弱复苏_软着陆_强分化_46页_3mb

房地产行业2022中期策略总结

核心内容概述

2022年房地产行业面临弱复苏、软着陆和强分化的局面。在政策调控与市场环境的双重影响下，行业基本面和信用面经历负反馈调整，但随着政策逐步放松，市场预期开始修复。企业层面，销售和融资压力依然存在，但优质房企有望受益于政策支持和市场复苏。需求端，居民杠杆率和偿债能力处于高位，全年销售面积预计下滑13-16%。投资策略上，建议关注“新三高”逻辑下的房企，即高能级、高信用和高品质。

主要观点

1. 基本面：缓慢走出政策惯性下的负反馈预期

• 政策背景：2021年至今，地产调控延续“房住不炒”基调，呈现“前紧后松”的特征，2022年上半年加速进入宽松阶段。
• 政策效果：在需求侧，地方“四限”政策与信贷调控逐步放松，增强市场信心；在供给侧，鼓励收并购与使用信用保护工具，缓解行业流动性风险。
• 市场预期：短期弱复苏趋势确立，但复苏斜率和持续性仍需观察。热点城市主导复苏，部分城市存在数据异动。

2. 企业层面：短期压力与长期格局优化并行

• 销售情况：2022年上半年房企销售持续下行，但6月百强销售额环比改善，预计下半年销售将逐步回升。
• 拿地策略：房企投资强度降至低位，聚焦核心城市，土地市场复苏可能滞后于基本面拐点。
• 融资环境：民企融资持续萎缩，仅少数优质企业保留发债渠道。政策边际宽松可能加速行业分化，国企将获得更多支持。

3. 需求端：稳杠杆预期下全年销售面积下滑13-16%

• 居民杠杆率：2021年我国居民杠杆率达到61.6%，接近世界平均水平，进一步举债空间有限。
• 偿债能力：居民房贷收入比、债务收入比均处于高位，居民资产配置以住房为主，存款和股票占比加和过半。
• 销售预测：基于信贷投放额测算，全年销售面积下降16%；基于新房贷款额测算，全年销售面积下降13%。

4. 投资策略：把握基本面复苏的交易价值与销售弹性分化

• 估值分析：当前PE估值分位与历史上两轮宽松周期接近，但PB及ROE处于历史低位，未来PB修复取决于资产质量和盈利能力改善。
• 投资逻辑切换：从“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转变。
• 推荐企业：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
  • 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国

关键信息

1. 政策调控方向

• 因城施策：根据不同城市情况调整政策，支持刚性和改善性住房需求。
• 收并购支持：鼓励优质房企并购困难房企项目，减轻行业压力。
• 信贷支持：降低贷款利率下限，优化预售资金监管，提升居民购房能力。
• 房地产税试点：2021年10月授权部分地区试点房地产税，但2022年内不具备扩大试点条件。

2. 市场表现

• 销售数据：2022年4-5月新房销售同比增速达到-51%，但5月后止跌企稳。
• 价格变化：一线城市房价指数连续6个月上涨，二线城市连续3个月正增长，三线城市仍面临环比下降压力。
• 土地市场：整体低迷，但部分城市集中供地政策有所放松，土地热度出现分化。

3. 信用风险与融资环境

• 信用风险：2022年1-5月地产行业境内、境外债违约规模达1430亿元，境外债占比超过80%。
• 融资趋势：行业整体性缩表仍将持续，但政策宽松可能使融资差异拉大，加速行业分化。
• 民企融资：持续萎缩，信用稳定性仍待考验。

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 销售下行超预期
• 因城施策不及预期
• 主观测算风险

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

图表与数据

• 图表目录：包含政策类型、政策方向、预期引导机制、销售与土地数据、融资与信用风险等。
• 数据来源：聚源数据、Wind、中指研究院、中国人民银行、银保监会等。

作者信息

• 韩笑：分析师，SAC执业证书编号：S1110521120006，邮箱：hanxiaob@tfzq.com
• 胡孝宇：联系人，邮箱：huxiaoyu@tfzq.com