20240823-江海证券-投资策略报告_关注底层资产质量_动态跟踪REITs投资价值_8页_658kb

REITs投资策略报告总结

核心内容

本报告由江海证券研究发展部总量研究组发布，时间为2024年8月23日。报告主要围绕2024年REITs市场表现、政策变化、资产特征与投资建议等方面展开，旨在为投资者提供关于REITs市场的深度分析和投资方向参考。

主要观点

1. REITs发行规模与市场表现

• 2024年发行规模：截至2024年8月17日，全年已发行12只REITs，总规模达292.44亿元，已超过2023年全年201.42亿元的发行规模。
• 底层资产分布：2024年发行的REITs中，消费基础设施占比最高（6只），其次为能源基础设施（3只）、交通基础设施（2只）和仓储物流（1只）。
• 2024年市场表现：REITs整体呈现触底反弹态势，中证REITs指数上涨7.9%。40只REITs中27只上涨，涨幅前三名均为保障性租赁住房REITs，分别为华夏北京保障房REIT（34.14%）、中金厦门安居REIT（31.81%）、红土创新深圳安居REIT（28.05%）。跌幅最大的为嘉实京东仓储基础设施REIT（15.39%）。

2. 政策推动REITs常态化发行

• 自2020年起，国家发改委、证监会等相关部门逐步完善REITs相关政策，推动其进入常态化发行阶段。
• 政策变化包括：审核内容更聚焦重点、适用范围进一步拓宽、申报推荐流程更简化、权责进一步明晰。
• 2024年7月26日，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着REITs进入新的发展阶段。

3. 资产特征与驱动因素分析

• 保障性租赁住房REITs表现突出：2024年涨幅前三名均为保障性租赁住房REITs，其表现得益于政策支持、市场对保障住房前景的乐观预期，以及其稳定的现金流和较高的出租率。
• 嘉实京东仓储REITs下跌原因：由于武汉项目租金下调，且承租方为京东关联企业，基金持有人收益受到直接影响，导致该REITs跌幅居前。

4. 投资建议

• 投资方向：我国REITs主要投资于仓储物流、产业园、收费公路、机场港口等基础设施，以及供水供暖等市政项目。
• 收益率表现：截至2024年8月16日，44只上市REITs中31只给出内部收益率预测，平均为6.85%。在无风险利率下行背景下，优质REITs的收益率有望超越传统国债和信用债。
• 推荐标的：建议关注底层资产优质、现金流回报稳定、能持续提供高分红的REITs。

关键信息

• 市场表现：2024年REITs市场整体回暖，中证REITs指数上涨7.9%。
• 政策支持：REITs进入常态化发行阶段，政策不断完善，推动市场发展。
• 资产质量：保障性租赁住房REITs因稳定的现金流和政策利好表现较好。
• 风险提示：包括资产质量风险、价格波动风险、资产打包风险及信息披露不及时风险。

风险提示

• 资产质量风险：REITs资产需专业评估，且受宏观经济和市场波动影响。
• 价格波动风险：REITs久期较长，价格波动可能较大。
• 资产打包风险：可能存在优质资产与劣质资产搭配的情况，影响整体表现。
• 信息披露风险：REITs信息披露周期较长，投资者难以及时获取高频信息。

投资建议总结

• REITs作为资产配置工具，具备稳定现金流和较高分红的特点。
• 在无风险利率下行的背景下，优质REITs具备较好的投资价值。
• 投资者应关注底层资产质量、现金流回报能力及分红规律，优先选择保障性租赁住房等稳定资产类型的REITs。

附录

• 分红情况：截至2024年8月15日，已上市的40只公募REITs中，32只累计分红50余次，总分红金额达44亿元。
• 投资评级说明：报告中投资建议基于6个月内相对基准指数的表现，分为买入、增持、持有、减持等评级。

结论

2024年REITs市场在政策支持和资产质量改善的背景下呈现触底反弹趋势，保障性租赁住房REITs表现尤为亮眼。随着REITs进入常态化发行阶段，未来市场有望进一步扩大。投资者应关注底层资产质量与现金流稳定性，合理配置REITs以获取稳健收益。同时，需注意市场波动、资产打包及信息披露等潜在风险。