20130327-爱建证券-行业向上_调控从紧_21页_639kb

2013年2季度房地产行业投资策略总结

核心内容

2013年2季度，房地产行业基本面维持向上的趋势，但受政策调控影响，成交量可能出现回调。整体行业估值呈缓慢下行态势，政策调控更加注重区域差异化和执行力。在行业调整期，龙头房企具备更强的市场反应能力和资源储备，仍是投资首选。

主要观点

• 估值缓慢下行：
  房地产板块静态PE和动态PE均呈现下降趋势，估值波动区间收窄，整体估值水平仍低于上证A股。预计2季度估值下行趋势将延续。

• 政策调控特点：
  政策调控将更加注重区域差异化和执行力，强调市场机制和税收、信贷等手段的运用，抑制投机性购房，推动市场健康发展。

• 成交量维持升势，但受政策影响将回调：
  全国商品房销售面积和销售额延续了去年下半年以来的上升趋势，但政策调控预期将导致成交量回调，尤其在重点城市。

• 房价继续向上：
  重点城市房价持续上涨，涨幅和城市范围扩大。政策调控可能抑制房价上涨势头，但年内房价下调可能性较小。

• 投资策略：
  行业整体维持“同步大市”评级。在行业调整期，应优先选择行业龙头，因其具备更强的抗风险能力和增长潜力。

关键信息

一、估值情况

• 静态PE：11.72倍（2013年3月8日）
• 动态PE：9.07倍（2013年3月8日）
• 与上证A股溢价：静态PE为-58.69%，动态PE为-3.72%
• 趋势：估值缓慢下行，波动区间收窄。

二、政策演变

• “新国五条”及细则：重点在于区域差异化和执行力提升，包括二手房交易征税、限购限贷升级等。
• 政策影响：短期内行政手段仍将持续，但未来更注重市场化调控。
• 政策预期：细则预计将在3月底4月初陆续出台。

三、成交量分析

• 全国数据：
  • 2013年2月商品房销售面积同比增长49.5%
  • 销售额同比增长77.60%
  • 增速较去年年底大幅上升
• 重点城市表现：
  • 一线城市成交量环比下降53.86%
  • 二线城市环比下降41.87%
  • 三线城市环比下降50.53%
• 预测：全国销售增长趋势将延续，但周期缩短；重点城市反应更迅速。

四、价格走势

• 全国均价：2013年2月商品房销售均价7030元/平方米，同比上涨27.87%
• 重点城市表现：
  • 13座城市价格同比上涨，涨幅扩大
  • 4座城市价格同比下降，但跌幅缩小
• 预测：政策执行可能抑制房价上涨，但年内下调可能性较小

投资策略

• 行业评级：同步大市（维持）
• 个股选择：
  • 首选龙头房企：招商地产、万科
    • 招商地产：战略转型，资源储备丰富，发展潜力大
    • 万科：高额预售账款锁定业绩，现金充足利于并购
  • 次选区域龙头：苏宁环球
    • 区域竞争优势明显，财务状况良好，具备增长潜力
• 操作建议：长期看好，建议逢低吸纳

风险提示

• 经济环境不确定性：可能影响房地产市场需求
• 政策超预期风险：细则出台可能对市场产生较大影响

重点推荐公司

招商地产(000024)

• 大股东支持：招商局集团实力雄厚，提供大量土地资源
• 战略转型：从一线城市向二三线城市拓展，实现梯度发展
• 业绩保障：2012年营收252.97亿元，净利润33.18亿元
• 盈利预测：2013年每股收益预计为2.22元，市盈率13.14倍
• 投资建议：长期看好，建议逢低吸纳

万科A(000002)

• 行业研判能力：精准把握市场趋势，抢占先机
• 充足现金流：2012年末货币资金达522.92亿元
• 盈利预测：2013年每股收益预计为1.43元，市盈率9.75倍
• 投资建议：长期看好，建议逢低吸纳

苏宁环球(000718)

• 开发模式：以大盘社区为主，注重商业配套增值
• 区域战略：深耕南京、立足江苏、布局全国
• 盈利预测：2013年每股收益预计为0.71元，市盈率8.38倍
• 投资建议：给予“推荐”评级

数据来源与分析师信息

• 数据来源：Wind，爱建证券研发部
• 分析师：左红英，执业证书编号：S0820209120023
• 联系方式：电话 021-32229888*25505，邮箱 zuohongying@ajzq.com