20161115-华安证券-房地产行业周报_银十房价涨幅收窄_30页_2mb

行业总结：房地产市场动态分析

核心内容

本报告分析了2016年11月房地产市场的主要动态，包括政策监管、房价走势、房贷利率变化、新房与二手房成交情况以及房地产企业市场表现。整体来看，房地产市场在政策调控和市场调整的双重影响下，呈现房价涨幅收窄、成交量下降、去化周期延长的态势，同时部分城市出现成交反弹。

主要观点

1. 政策监管加强

• 商品房明码标价专项检查：发改委和住建部联合开展商品房销售明码标价专项检查，时间从2016年11月10日至12月10日，重点查处未按规定明码标价、未一次性公开全部房源、代收费未标明等行为，以规范市场秩序，维护消费者权益。

2. 房价涨幅收窄，热点地区降温明显

• 全国百城均价：10月全国百城平均房价为12825元/平，环比上涨1.65%，同比上涨18.21%。
• 一线城市：均价40204元/平，环比上涨1.05%，同比上涨26.21%。
• 二线城市：均价11605元/平，环比上涨1.97%，同比上涨17.40%。
• 三线城市：均价7313元/平，环比上涨1.28%，同比上涨8.10%。
• 区域分化：长三角及环渤海地区涨幅收窄，部分二三线城市继续补涨，涨幅领先全国；南京、深圳、三亚为涨幅最小的城市。

3. 房贷利率持平，优惠占比下降

• 首套房贷款利率：10月全国首套房贷款平均利率为4.44%，较去年同期下降0.45个百分点。
• 二套房贷款利率：10月全国二套房贷款平均利率为5.39%，较去年同期下降0.26个百分点。
• 优惠占比：全国首套房优惠利率占比微降至85.37%，较上月下降0.27%，表明房贷政策或面临进一步收紧。

4. 新房成交大幅下挫

• 全国三十城成交：10月全国新房成交391.67万平方米，环比下滑18%，同比下降27%。
• 区域表现：
  • 长三角及珠三角：成交降温明显，无锡、佛山、苏州跌幅均超过40%。
  • 福州、扬州、济南：成交反弹，涨幅分别为206%、78%、72%。
• 一线、二线、三线城市：成交环比分别下降10%、20%、15%。

5. 库存微降，去化周期延长

• 全国14城库存：库存指数小幅下降，去化周期延长2%。
• 一线及二线城市：去化周期分别延长0.71%和5.25%。
• 合肥及南昌：去化周期延长最为明显，分别为25%和11%。

6. 二手房成交继续下滑

• 全国10城成交：145.02万平方米，同比下降11%，环比下降17%。
• 深圳、南京、苏州：为二手房成交环比降幅最大的城市，分别为-74%、-35%、-21%。

重点城市市场表现

• 北京：新房成交环比-5%，去化周期43.15周。
• 上海：新房成交环比-28%，去化周期15.24周。
• 广州：新房成交环比+10%，去化周期23.69周。
• 深圳：新房成交环比-14%，去化周期55.09周。
• 杭州：实施限购、提高首付比例等调控政策，市场趋冷。
• 南京：新房成交环比-8%，去化周期11.61周。
• 苏州：新房成交环比-41%，去化周期20.78周。
• 福州：新房成交环比+206%，去化周期44.27周。
• 济南：新房成交环比+72%，去化周期42.08周。
• 合肥：新房成交环比-27%，去化周期25.56周。
• 南昌：新房成交环比+0%，去化周期18.18周。

房地产企业市场表现

• 申万房地产指数：本周上涨2.03%，沪深300指数上涨1.88%，相对收益为0.15%。
• 涨跌幅情况：
  • 涨幅前五：同达创业（+46.42%）、*ST珠江（+22.49%）、ST亚太（+14.98%）、新潮能源（+9.43%）、长春经开（+9.12%）。
  • 跌幅前五：廊坊发展（-17.25%）、海德股份（-9.88%）、万方发展（-7.44%）、嘉凯城（-5.17%）、中航地产（-4.11%）。
• 房企动态：*ST珠江发布公开挂牌转让子公司股权和房产的公告，交易已完成。

投资评级说明

• 增持：未来6-12个月投资收益率领先沪深300指数5%至15%。
• 行业评级：基于12个月内证券或行业指数相对于沪深300的涨跌幅，设定为“增持”。

关键信息总结